Új Építésű Ingatlan Vásárlása: Garanciák és Vevői Kockázatok Magyarországon
Újépítésű lakást vásárolni mindig kockázatot jelent, hiszen szinte nincs olyan fejlesztés, ami ne csúszna az eredeti határidőhöz képest, az építőanyag és a munkaerő ára pedig olyannyira az egekbe szökött, hogy ez nehéz helyzetbe hozta a fejlesztőket is. Ráadásul rémtörténetekből is akad bőven. Ilyen például, amikor az évekkel korábban lefoglalózott ingatlant végül másnak adta el a fejlesztő, mert az eredeti vevő nem volt hajlandó több millió forintot ráfizetni az eredeti vételárra, vagy az, hogy ével óta használatba vételi engedély nélkül létezik egy épület, mert az előírtnál kevesebb parkolóhely épült hozzá.
De hogyan minimalizálhatók a kockázatok, és miként kerülhetjük ki az esetleges csapdákat? Dr. Jámbor Bianka ügyvéd segítségével ezekre a kérdésekre keressük a választ.
Új vagy Használt Ingatlan: Mi a Különbség?
Dr. Jámbor Bianka: A legfontosabb különbség az, hogy egy használt ingatlan már a maga fizikai valójában létezik, hiszen áll az épület, a lakásoknak pedig van önálló helyrajzi száma (albetéte) és így földhivatali telekkönyvezett tulajdoni lapja. Ehhez képest egy újépítésű ingatlan valamikor még csak a tervezőasztalon létezik, hiszen az értékesítés sok esetben már akkor elkezdődik, amikor még egy kapavágás sem történt. Ilyenkor a telek van meg, az is szinte mindig hitellel terhelve.
A legtöbb esetben a fejlesztő együtt dolgozik egy kijelölt ügyvédi irodával, ami közreműködik az adásvételi szerződés megkötésében is. Ez azért szokás, mert annyira szerteágazó egy újépítésű ingatlan felépítése, a társasház ingatlannyilvántartási bejegyzése, hogy sokkal hasznosabb, ha egy kézben van a teljes adásvételi és fejlesztési procedúra.
A Beruházó Ellenőrzése
Sokat hallani rémtörténeteket ingatlanfejlesztőkről. Mindenképp célszerű ellenőrizni a beruházót még a szerződéskötést megelőzően. Ehhez le lehet kérni egy egyszerű cégkivonatot, de ellenőrizhető a cégstruktúra, illetve interneten meg lehet keresni a beruházó korábbi referenciamunkáit is. Attól azonban nem kell megijedni, ha a beruházó egy mindössze 3 millió forint törzstőkével rendelkező vállalkozás, ugyanis gyakori, hogy a vállalatok kisebb projektcégeket hoznak létre egy-egy fejlesztés lebonyolítására.
Vannak persze olyan projektcégek, amelyek tulajdonosai magánszemélyek, de ezek jellemzően néhány lakásos társasházakat építenek.
Tulajdoni Lap és Terhek
A tulajdoni lapon nagy valószínűséggel fel lesz majd tüntetve valamilyen, általában projektfinanszírozáshoz kapcsolódó teher, például jelzálogjog, vételi jog, elidegenítési és terhelési tilalom, és ezek akár milliárdos összegek is lehetnek. Meg lehet nézni, hogy van-e esetleg szolgalmi jog (átjárási, közmű) a telken, esetleg osztott tulajdon. Érdemes leellenőrizni a kivitelezőt is, mert a jótállási kötelezettség őt terheli majd. Célszerű a kivitelező referenciáira is rákeresni.
A vételi ajánlat tétele az első hivatalos lépés. A vételi ajánlat megtételéhez szinte mindig le kell tenni az ajánlattételi biztosítékot, ami jellemzően 0,2-2 millió forint. Az ajánlattételi biztosíték lehet olyan, ami visszajár, amennyiben nem történik meg időre - ez 15-30 nap általában - a szerződéskötés, de viselkedhet foglalóként is.
Érdemes a vételi ajánlatot saját ügyvéddel megnézetni? Érdemes ugyanakkor már a vételi ajánlat megtételénél elkérni az összes szerződéshez kapcsolódó mellékletet, szerződéstervezetet. A fejlesztők egy része ezeket már az vételi ajánlatnál kiadja, de arra is van példa, hogy csak a szerződés aláírását követően van erre lehetőség. Ennek akkor van igazán jelentősége, ha a vételi biztosíték foglalóként viselkedik.
Először többnyire előszerződést köt a vevő és az eladó, és akkor kötnek csak végleges szerződést, amikor az ingatlan közel 100 százalékos műszaki készültséget ér el. Az előszerződés és a végleges szerződés között a legfontosabb különbség az, hogy az előbbi alapján nem lehet tulajdonjogot szerezni, a felek itt csak arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést fogak kötni.
SOHA ne vásárolj új építésű házat
Mire Kell Odafigyelni a Szerződés Szövegében?
Ha van projektfinanszírozás, akkor nagyon fontos, hogy mi a tehermentesítés folyamata, mi a feltétele annak, hogy a finanszírozó bank kiadja a törlési engedélyeket. Nagyon fontos megtudni azt is, hogy a bank milyen plusz feltételekhez köti esetleg a törlést. Ilyen lehet a birtokátruházás, a használatba vételi engedély kiadása, vagy éppen a társasház bejegyzésének széljegyzése.
Sok rémtörténetet hallani olyan épületekről, amelyek nem kaptak végül használatba vételi engedélyt. Valóban van erre is példa, ezért a törlésben érdemes megnézni, hogy csak az adott albetétre adja ki a bank a törlést, vagy a telek megfelelő hányadára is. Ez azért lényeges, mert ha megépül az ingatlan, de nem kap használatbavételi engedélyt, akkor nem lehet társasházat alapítani, így nem lehet az egyes lakásoknak önálló helyrajzi száma sem.
Ha nem sikerül társasházat alapítani, akkor jó esetben egy nagy osztatlan közös tulajdon jön létre, ám ehhez az kell, hogy a bank a törlési engedélyt telekhányadra is kiadja. Ez azt jelenti, hogy úgy fog kinézni az ingatlan, mint a teremgarázsok esetében, vagyis mindenkinek lesz egy meghatározott tulajdoni hányada. Ez az ingatlan értékét negatívan befolyásolja, mert az eladhatóságot megnehezíti, például azért, mert elővásárlási joga lesz az összes szomszédnak.
Persze a használatbavételi engedély megszerzése ettől még kiemelten fontos, hiszen életvitelszerűen tartózkodni egy ingatlanban a használatbavételi engedély megszerzését követően lehet. Rossz hír, hogy nagyon kevés olyan fejlesztő van, aki fix határidőt vállal a használatbavételi engedély megszerzésére. A többség a vételárat is kéri megfizetni a használatba vételi engedély előtt, a műszaki átadás-átvételt követően.
Feltételek és tudnivalók: Takarékbank Ingatlanlízing
Biztonságosabb ezért az, amikor a használatba vételi engedélyig valamekkora vételárrészt visszatartanak, legyen az akár 5-10 százalék. Azért kéri sok fejlesztő mégis a teljes vételárat már a műszaki átadás-átvételkor, mert ez és a használatba vételi engedély kiadásának időpontja között 2-3 hónap is eltelhet, ami projektfinanszírozás esetén jelentős hitelkamat különbséget jelent. Vevői oldalról is meg van azonban a hátránya annak, ha a vételár nincs rendezve a műszaki átadás-átvétel után, mert így legkorábban csak a használatba vételi engedély megléte után kap kulcsot.
Az eladó vállal egy készre jelentési határidőt, amikorra elkészül az ingatlannal. Erre általában van egy kötbérmentes póthatáridő a szerződésben, aminek a hossza rendszerint 2-9 hónap. Lehet próbálkozni ezt lejjebb vinni, de soha nem fordult még elő a praxisomban, hogy sikerült volna így módosítani a szerződést. Ezért érdemes vásárláskor már ezzel, nem pedig a készre jelentési határidővel kalkulálni. Ezen felül jellemző egy kötbérterhes póthatáridő (1-3 hónap), amire az eladó már kötbért fizet. Ez lehet napi 10-40 ezer forint, vagy a vételár százalékos része (maximum a nettó vételár 1%-a szokott lenni).
Mikor hátrálhat ki a fejlesztő a szerződésből? Alapvetően akkor, ha a vevő nem fizet. De ki szoktak kötni úgynevezett vis major eseteket is, amelyek bekövetkeztekor mindössze a kifizetett vételárrészletek összege jár vissza a vevőnek.
Ha valaki a tervezőasztalról vásárol újépítésű lakást, akkor fel kell készülnie az akár 6-12 hónapos csúszásra: számos bonyodalom léphet fel menetközben, különösen akkor, ha valaki a vételárat bankhitelből vagy egyéb otthonteremtési támogatásból fizeti meg, hiszen a vételár megfizetéséhez ebben az esetben legalább a használatbavételi engedély megszerzése elengedhetetlen.
Az Új Építésű Ingatlanokkal Kapcsolatos Jótállás
A jótállás (köznapi elnevezéssel: garancia) annyit tesz, hogy az eladó/kivitelező (vagy akit erre jogszabály kötelez) felelős azért, hogy az új építésű ház, vagy lakás a birtokbaadáskor megfelel mindazoknak a követelményeknek, amelyeket a szerződés, ésa jogszabályok előírnak.
Új építésű lakások esetén a jótállást nem csak a Ptk., de a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) kormányrendelet is szabályozza.
A Korm. rendeletben előírt jótállás lényege, hogy aki ilyenre kötelezett, azt (és nem a jótállást követelőt) terheli a felelősség, hogy bizonyítsa, a vevő által felfedezett hiba a birtokbaadás után keletkezett és az nem az ő tevékenységére vezethető vissza.
Kit terhel a jótállással kapcsolatos felelősség?
A fenti Korm. rendelet alapján a jótállással kapcsolatos felelősség elsősorban a kivitelezési szerződés alapján építési, szerelési munkát végző személyt, azaz a kivitelezőt terheli. A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, az értékesítést megelőzően pedig a megrendelő a kivitelezést végző vállalkozóval, vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti. Amennyiben a kivitelező megtagadja az eljárást, első körben a fogyasztóvédelmi hatósághoz is lehet fordulni.
Jótállás második tulajdonos esetén
A jótállás nem kizárólag azt a vevőt illeti meg, aki először vásárolta meg az új építésű lakást. A Ptk. 6:172. §-a alapján a lakás tulajdonjogának átruházása esetén a jótállásból eredő jogokat az új tulajdonos is érvényesítheti a kivitelezővel szemben.
Mit tehetünk, ha a kivitelezőt felszámolták?
Egyrészt a Csődtörvény rendelkezései alapján a csőd- vagy felszámolási eljárás alá került kivitelezővel szemben hitelezői igényt lehet bejelenteni, másrészt nem csak a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet alapján lehet igényt érvényesíteni!
Ha jótállásra kötelezhető kivitelező nincs is, az eladó legrosszabb esetben is kellékszavatosságra köteles!
Hogy működik újépítésű ingatlanok esetén a szavatosság?
Jótállás esetén a vállalkozó akkor mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Szavatosság esetén viszont mindig a vevőnek kell bizonyítania, hogy a vállalkozó szavatosságra köteles, tehát hogy a hiba oka a szerződéskötéskor, vagy birtokbaadáskor fennállt.
Szavatosságra ráadásul nem csak a kivitelező, de az eladó is köteles! Ha az adásvételi szerződés (vagy a műszaki melléklete) rögzíti, hogy milyen tulajdonságokkal kell rendelkeznie az újépítésű ingatlannak, akkor az eladóval szemben is érvényesíthetik a vevők a szavatossági igényeiket.
Ha a garancia, vagyis a jótállás határideje eltelt, vagy ha a kivitelező nem elérhető, a vevők még mindig érvényesíthetik a szavatossági jogaikat. A Ptk. 6:163. § (3) bek. értelmében, ha a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el.
Fontos tudni, hogy a szavatossági igényt az ingatlan minden olyan hibája miatt határidőben érvényesítettnek kell tekinteni, amely a megjelölt hibát előidézte - pl. ha csőtörés miatt jelentünk be igényt, de egy szakértői vizsgálat megállapítja, hogy azt a betonalap problémái okozták, akkor az első bejelentés egyben a betonalappal kapcsolatos igénybejelentésnek is minősül.
Meddig érvényesíthető a jótállási igény a kivitelezővel szemben?
A Korm. rendelet nem tér ki arra, hogy a hiba felfedezésétől számítva mennyi ideje van a tulajdonosoknak az igénybejelentésre. A Ptk. 6:173. § (2) bek. alapján azonban a kellékszavatossággal kapcsolatos szabályok irányadóak. Eszerint fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén a hiba felfedezésétől számított két hónapon belül közölt hibát késedelem nélkül közöltnek kell tekinteni. Ez azért nagyon fontos, mert a közlés késedelméből eredő kárért a tulajdonos felelős.
A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét - ilyenkor célszerű felszólítólevelet írni.
A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján 15 napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a lakástulajdonos igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az a lakás használatát ne akadályozza.
A jótállási jegy
A jótállási jegy rendkívül fontos, hiszen ezzel az irattal bizonyíthatja a vevő, hogy ki köteles a jótállásra, milyen ingatlannal kapcsolatban és meddig. Lakásonként külön-külön kell a jótállási jegyet kiállítani.
A jótállási jegynek a következőket kell tartalmaznia:
- Az érintett lakás és annak különböző részei meghatározását.
- A jogosult jogait, határidőket és feltételeket.
- A vállalkozó és a javítást végző szervezet adatait.
- A műszaki átadás-átvétel időpontját.
Jó tudni, hogy ha a vállalkozó nem állítja ki a fentieknek megfelelően a jótállási jegyet, vagy azt nem adja át, ez nem érinti a jogszabályból eredő jótállási jogainkat.
A garanciális jótállási idő: jogvesztő!
A jótállási igény a garanciális javítás határidejében érvényesíthető. A jótállás határidejét az adásvételi, vállalkozási szerződésben találjuk meg. Ha a szerződés csak a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló jogszabályra, vagy egyáltalán semmire nem utal, akkor a jogszabály alapján a jótállás kötelező határideje lényegében attól függ, hogy milyen épületrész hibásodott meg.
A jótállási időtartamok a következők:
- 3 év: Falak, kémények, főzőkészülékek, beépített bútorok, ereszcsatornák, esővízlefolyó vezetékek.
- 5 év: Műanyag vízszigetelő és burkoló lemezek, fóliák (ha csapadékvíz, illetve használati víz szigeteléseként szolgálnak).
- 10 év: Alapvető épületszerkezetek és azok építési anyagai.
Fontos, hogy ezek a határidők jogvesztők!
Hogyan történik a jótállás teljesítése?
Ha a szerződés a jótállás alapján érvényesíthető igényekről külön nem rendelkezik, jótállás címén a Polgári Törvénykönyv szerinti szavatossági jogoknak megfelelő igények érvényesíthetők (BH2015. 62.). Jótállási igénye alapján a vevő (választása szerint) bizonyos korlátozásokkal elsődlegesen kijavítást vagy kicserélést igényelhet, vagy az ellenszolgáltatás, tehát a vételár arányos leszállítását követelheti, debizonyos esetekben a javítási munkát mással is elvégeztetheti, illetveszélsőséges esetben akár el is állhat a szerződéstől.
Ha kijavítás, vagy a kicserélés teljesítése lehetetlen, vagy ha az a vállalkozónak - másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva - aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet, akkor mindenképpen szóba jön a vételár megfelelő csökkentése.
Abban az esetben, ha a vállalkozó a kijavítást, vagy a kicserélést nem vállalta, vagy nem tud annak eleget tenni, esetleg ha a tulajdonosnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt, akkor a hibát a vevő (a vállalkozó költségére) maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, sőt, akár a szerződéstől is elállhat. Jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye.
A fenti jogok a Polgári Törvénykönyvből következnek, tehát akkor is megilletnek minden vevőt, aki új építésű lakást vásárolt, ha azt az adásvételi szerződés nem tartalmazza.
Mi a teendő, ha a kivitelező egyáltalán nem vállalt jótállást?
Semmis az a megállapodás, amely a jótállás jogszabályban foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el. Az érvénytelen megállapodás helyébe a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet rendelkezései lépnek, tehát a kivitelező akkor is köteles a jótállásra, ha erről nem tájékoztatta a vevőket.
Mit Érdemes Elkerülni Új Építésű Ingatlan Vásárlásakor?
Az első és legfontosabb jótanácsom: nem érdemes gyorsan dönteni! Tudom, hogy az ingatlanközvetítő szerint sorban állnak a lakásért és azt is, hogy az ember hajlamos beleszeretni egy szép kilátásba, vagy jó elosztásba, de egy új építésű ingatlan megvásárlása elsősorban pénzügyi megfontolást igényel - a kockázatelemzést, illetve egy esetleges előzetes hitelbírálatot pedig nem érdemes megspórolni.
Megváltoztathatatlan szerződési feltételek?
Probléma: Az ingatlanközvetítők, értékesítők gyakran arról tájékoztatják a vevőket, hogy az adásvételi szerződés szövege fix, és ez a vásárlás alapfeltétele.
Megoldás: A valóságban általában sokkal több lehetőség és mozgástér áll rendelkezésünkre, mint amit elsőre hinnénk. Ha a kivitelező értékesítési nehézségekkel küzd, akkor akár jelentős módosítások is érdekében állhatnak. A lényeg, hogy ne legyünk bátortalanok és próbálkozzunk: kérni sosem tilos!
A kivitelező előtörténetének ellenőrzése
Probléma: Ha a kivitelező a szerződéskötés után, de az átadás előtt csődbe megy, felszámolás alá kerül, vagy egyszerűen eltűnik, akkor a letett foglaló, kifizetett előleg nehezen visszaszerezhető.
Megoldás: Mindig ellenőrizzük a kivitelező előtörténetét, nézzünk utána a cégjegyzékben, hogy a vezető tisztségviselők részt vettek-e korábban felszámolt cég vezetésében. Ellenőrizzük le a kivitelező cég korábbi éves beszámolóit, hogy lássuk, milyen forrásokkal rendelkeznek, mennyire szorulnak rá a vevőktől származó bevételekre. Ha nem értjük a beszámolót, érdemes könyvelőhöz fordulni segítségért! Összességében győződjünk meg róla, hogy a kivitelező pénzügyi helyzete stabil.
Az építés befejezésének határideje: mikor lesz kész?
Probléma: Ritka, hogy a kivitelezők fix határidőt vállalnak az építkezések befejezésére, illetve az ún. albetétesítésre. Ennek oka, hogy túl sok változóval kell számolniuk, gondoljunk csak az építőipari árak folyamatosan változására! A kivitelezők amennyire csak lehet a vevőkre igyekeznek telepíteni ezeket a kockázatokat.
Megoldás: Készüljünk fel arra, hogy meg kell küzdenünk a megfelelő biztosítékokért. A legfontosabb, hogy elérjük, hogy legyen egy akármilyen hosszú, de fix határidő, amikor a szerződéstől (külön körülmények bizonyítása nélkül) egy egyszerű nyilatkozattal biztosan el tudunk állni. Arra is gondolnunk kell, hogy elállás esetén évekig nem tudtuk használni a pénzünket, pl. egy másik lakás megvásárlására, tehát ha kamatmentesen, kötbért sem vállalva adja csak vissza a pénzt a kivitelező, az nálunk komoly veszteségként jelentkezik - az érzelmi megterhelésről nem is beszélve.