A Jótállási Biztosíték és a Jólteljesítési Garancia Magyarországon: Részletes Áttekintés
Az építőiparban, különösen a nagyobb projektek esetében, kiemelt fontosságú a szerződéses kötelezettségek teljesítésének biztosítása. Ennek egyik alapvető eszköze a jólteljesítési (jótállási) biztosíték vagy más néven jólteljesítési garancia.
Mi a Jólteljesítési Garancia?
A garanciális visszatartás vagy más néven jóteljesítési garancia viszonylag elterjedt, elsősorban az építési szerződések körében. A jóteljesítési garancia azt a célt szolgálja, hogy az építtető biztosítékot kapjon arra az esetre, ha a kivitelező hibásan teljesít.
Az építési-vállalkozási szerződések körében alkalmazott ún. jólteljesítési garancia annak biztosítására szolgál, hogy a megrendelő a visszatartott vállalkozói díjból elégítse ki a hibás teljesítésből eredő esetleges követeléseit, ha a kivitelező a jótállási, szavatossági alapon fennálló kötelezettségeit nem teljesítené.
A jóteljesítési garancia egy olyan megállapodás, amely szerint a kivitelezőnek járó teljes díj egy részét az építtető visszatartja biztosítékként. Garanciális visszatartásnak azt az összeget hívjuk, melyet a megrendelő a kivitelező végszámlájából a teljesítéskor (átadás-átvételkor) nem fizet ki, és az így visszatartott összeg (jellemzően a vállalkozói díj öt százaléka) az építtető szavatossági (jótállási) jogosultságainak biztosítékaként funkcionál.
Abban az esetben, ha a szavatossági kötelezettségét a kivitelező nem teljesíti, akkor az építtető a visszatartott összeget a hiba kijavítására fordíthatja. A Megrendelő jogosult a Biztosítékot, illetve annak arányos részét közvetlenül lehívni, amennyiben a Vállalkozó a Megrendelő írásbeli felszólítása ellenére, a felszólításban foglalt határidőben sem tesz eleget jótállási/szavatossági kötelezettségének. A Megrendelő a Biztosíték lehívásáról, a lehívás okáról köteles a Vállalkozót haladéktalanul írásban értesíteni.
Renault Clio karbantartási és garanciafüzet
Jótállás és Szavatosság - A Különbség
A jóteljesítési garancia megértéséhez elengedhetetlen a jótállás és a szavatosság közötti különbségek tisztázása:
- Kellékszavatosság: Talán mindenki számára ismert, hogy egy szerződésben foglalt kötelezettség hibás teljesítéséért a szerződés kötelezettje kellékszavatossággal tartozik. A szavatossági kötelezettsége alapján köteles a hibás terméket vagy szolgáltatást a jogosult választása szerint kijavítani vagy kicserélni, vagy árát leszállítani.
- Jótállás: A jótállás a szavatossághoz hasonló, de annál szigorúbb felelősséggel jár. A különbség abban rejlik, hogy a jótállási felelősség alól csak akkor lehet mentesülni, ha a jótállásra kötelezett bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Jótállás, szemben a szavatossággal nem minden esetben áll fenn. A lakóépületek kapcsán a szokványosnál hosszabb kötelező jótállási időt ír elő a jogszabály.
A Jólteljesítési Biztosíték Formái és Mértéke
A felek megállapodnak abban, hogy a Megrendelő a Kbt. 134. § (3) bekezdése alapján a Szerződés hibás teljesítésével kapcsolatos jótállási és szavatossági igények biztosítékaként a Szerződésben foglalt vállalkozói díj áfa nélkül és tartalékkeret nélkül számított összegének 5%-át köti ki jólteljesítési (jótállási) biztosítékként. A garanciális visszatartás mértéke a felek megállapodásától függ. 5%-nyi összeg visszatartása általánosan elfogadott, de ennél nagyobb mértékű is lehet a helyzettől függően.
A biztosítéknak a teljesítés időpontjától kell rendelkezésre állnia és folyamatosan rendelkezésre kell állnia a Szerződésben meghatározott jótállás időtartama alatt. A Vállalkozó a Biztosítékot - választása szerint - a Kbt. 134.§ (6) bekezdés a) pontjában meghatározottak alapján óvadékként az előírt pénzösszegnek az ajánlatkérőként szerződő fél (Megrendelő) fizetési számlájára történő befizetésével (átutalásával), bank vagy biztosító által vállalt garancia vagy banki készfizető kezesség biztosításával, vagy biztosítási szerződés alapján kiállított - készfizető kezességvállalást tartalmazó - kötelezvénnyel formában köteles biztosítani. Ennek igazolása a végszámla teljesítés igazolásának feltétele.
Consumer Reports: Truth about extended vehicle warranties
A Közbeszerzési Törvény (Kbt.) Szerepe
A teljesítési, a jólteljesítési és egyéb biztosítékokra vonatkozó részletes rendelkezések a Kbt. 2010. szeptember 15-én hatályba lépett módosításával kerültek a törvénybe. A módosítás célja áttekinthető és világos szabályok révén az ajánlattétel egyszerűsítése, olcsóbbá tétele, ezáltal a kis- és középvállalkozások könnyebb ajánlattételének elősegítése, az érvénytelenség esélyének csökkentése. Fontos megjegyezni, hogy a parlament 2026. június 23-án elfogadta az európai uniós forrásokhoz való hozzáférés érdekében szükséges egyes törvények módosításáról szóló törvényjavaslatot, amely többek között a közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvényt („Kbt.”) is módosítja.
Az Óvadék és a Bírói Gyakorlat
Az ilyen megállapodás tartalmilag megfelel az óvadék nyújtásának, ezért arra az óvadék szabályai az irányadók - a Szegedi Ítélőtábla eseti döntése szerint. A Kúria több döntésében is kifejtette, hogy a jóteljesítési garancia lényegében a szavatossági kötelezettség biztosítására adott óvadéknak (köznapi nevén: kauciónak) felel meg. A bírói gyakorlat (ÍH2010. 121. eseti döntés) szerint ez a „jóteljesítési garancia” tartalmát tekintve óvadék [1959-es Ptk. 270. § (1) bek.], a jövőben felmerülő esetleges hibás teljesítésből eredő követelések fedezetéül szolgál arra az esetre, ha azzal összefüggő kötelezettségeit a vállalkozó nem teljesítené.
Áfa tudnivalók jótállás esetén
A Vállalkozó Fizetésképtelensége (Felszámolás) Esetén
Sajátos a sorsa a jóteljesítési biztosítéknak abban az esetben, ha a kivitelező, aki a biztosítékot nyújtotta felszámolási eljárás alá kerül, azaz fizetésképtelenné válik. A megrendelőknek figyelembe kell venniük, hogy a kivitelező felszámolás alá kerülése miatt a visszatartás nem jelent a teljes szavatossági időtartam tekintetében azonos "védelmet", és kielégítési jogot függetlenül attól, hogy a megrendelő a kivitelező felszámolási eljárásának kezdő időpontjában az adott összeg birtokában van.
A Felszámolás Kezdeti Szakasza
Az óvadéki minősítés következménye az, hogy az építtető által elvárt védelem (a pénzösszeg kifizetésig történő hasznosítása, közvetlen és egyszerű igénykiegyenlítés), kizárólag a kivitelezővel szemben megindított felszámolási eljárás első három hónapjában adott. A felszámolás kezdetétől 3 hónapja van az építtetőnek, hogy az addig felmerült, de nem teljesített szavatossági igényeinek fedezésére a visszatartott összeget felhasználja. Ezen időszakban jogosult az építtető a felmerült és esedékes követelését a visszatartott összegből változatlanul kielégíteni.
Az Összeg Átadása a Felszámolónak
Amennyiben az építtető a kivitelezés szerződés rendelkezései szerint ezen időpontig nem igazolta, hogy a visszatartás teljes összege felmerült szavatossági igényeinek fedezésére felhasználásra került, a visszatartott összeget át kell adni a felszámolónak. Az átadással a kielégítési elsőbbség még nem szűnik meg azonnal. A felszámoló ezt követően az átvett összeget elkülönítetten kezeli, és az elkülönített összegből a megrendelő újabb kivitelezési hibák és hiányosságok felmerüléséből eredően esedékessé váló követeléseit, mint zálogjoggal biztosított követelést - közvetlenül az egyéb hitelezői követeléseket megelőzően - kiegyenlíti.
Likviditási Problémák és Joghézagok
Ezen állapot tehát még - némileg korlátozottan, de - biztosítja a visszatartott összeg eredeti rendeltetését, és az esedékessé váló szavatossági költségigény kielégítési elsőbbségét. Ugyanakkor az átadási kötelezettség nagyobb beruházások esetén építtetői oldalon egyrészt likviditási nehézségeket okozhat, másrészt megszünteti a megrendelő jogosultságát arra, hogy a visszatartott összeget a szavatossági határidők leteltéig maga hasznosíthassa. Ennél is jelentősebb probléma, hogy az építtetőnek előbb-utóbb joghézaggal kell szembenéznie.
Ez pedig nem más, mint hogy a feltételes szavatossági igény, illetve az annak biztosítására szolgáló összeg nem eredményez olyan függő követelést, amely a csődtörvény szabályai alapján külön kielégítési rendet alapítana meg. A kifejezett szabály hiányának az a következménye, hogy a felszámoló nem köteles "bevárni" az adott szavatossági időszak leteltét a felszámolás lezárásával, hanem a visszatartástól függetlenül intézkedhet a felszámolási eljárás befejezése érdekében.
tudnivalók Dacia autók tulajdonosainak
A felszámoló és a bíróság nem köteles megvárni a felszámolás lezárásával a visszatartási idő lejártát. Tehát nem biztos, hogy felszámolás esetén a jóteljesítési garancia a teljes szerződéses időtartamra biztosítékul tud szolgálni.
A Zárómérleg Fordulónapja és Annak Következményei
A speciális szabályozás hiánya miatt a visszatartás biztosítéki jellege ennek következtében kizárólag a felszámolási zárómérleg fordulónapjáig felmerült kivitelezői hibás teljesítésből eredő igénnyel kapcsolatban értelmezhető. A zárómérleg fordulónapjáig javítási igény fedezetére fel nem használt pénzösszeget a felszámoló a hitelezői igények kielégítésére fordítja az általános kielégítési sorrend alapulvételével. A zárómérleg fordulónapját követően felmerült hiba kijavítására tehát a visszatartott összeg már nem használható fel, azaz az eredeti biztosíték a biztosított követelés későbbi esetleges felmerülésétől függetlenül megszűnik.
A Kivitelező Helyzete Felszámolás Esetén
A Szécsényi és Társai Ügyvédi Társulás szakértője szerint problémát jelenthet, hogy a kivitelező még kiszolgáltatottabb helyzetbe kerül a megrendelő felszámolásának esetében. Az építtető felszámolásának kezdő időpontjában ugyan esedékessé válik a kivitelező visszatartott vállalkozói díj kielégítése iránti követelése, függetlenül a visszatartás eredeti szerződéses időtartamától.
A szakértő hangsúlyozta: ugyanakkor a vállalkozó követelése semmiféle kielégítési elsőbbséget nem élvez a felszámolt cég egyéb tartozásaival szemben, és a visszatartott összeg a vállalkozó részére nagy valószínűséggel a felszámolási eljárásban (részben/egészben) nem fog megtérülni. Tovább nehezíti a kivitelező helyzetét az, hogy az esetleges hibás teljesítése esetén a felszámoló aligha fog vele szemben elsődleges szavatossági igényeiről (kijavítás/kicserélés) árleszállításra, vagy más igényre áttérni. Amennyiben ugyanis a felszámoló az elvégzett munka tényleges kijavítása helyett a kijavítás költségeinek megtérítését követelné, a regisztrált igénnyel rendelkező kivitelező a vele szemben érvényesített igénnyel szemben beszámítással élhetne. Az elsődleges szavatossági igényekkel szemben ugyanakkor - egyneműség hiányában - beszámításra már nincsen lehetősége. Azaz, a kivitelező könnyen olyan helyzetbe kerülhet - figyelmeztetett dr. Vágvölgyi Balázs.
Eseti Döntések és Példák a Gyakorlatból
A jólteljesítési biztosíték alkalmazásának és a felszámolási eljárás során felmerülő problémáknak illusztrálására több bírósági eset is szolgálhat. A peres felek közötti jogvita két vállalkozási szerződéssel kapcsolatban alakult ki: egyrészt a Cs.-i Fogyatékos Otthon kivitelezésére irányuló 2005. március 21-ei, másrészt az M.-i D. Kórház és Rendelőintézet rekonstrukciós munkálataira megkötött 2002. február 15-i szerződés kapcsán.
Az I. rendű alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, hivatkozva arra, hogy a visszatartott összeg valójában vállalkozói díj, amely azért nem került kifizetésre, mert a felperes szerződéses kötelezettségének nem tett eleget. Arra az esetre, ha a bíróság - osztva a felperes jogi álláspontját - azt mégis óvadéknak tekintené, kiemelte, a teljes összeget a 3 hónapos jogszabályi határidőn belül felhasználta.
Az elsőfokú bíróság ítéletében kifejtette, az I. rendű alperestől követelt 41 655 978 Ft megegyezik a 2005. március 21. napján megkötött vállalkozási szerződésből visszatartott vállalkozói díj összegével, amelyre az egységes bírói gyakorlat az óvadék szabályait rendeli alkalmazni. A Csődtv. 38. § (5) bekezdése alapján megállapította, az alperesi jogelőd mint az óvadék jogosultja, a felszámolás kezdő időpontjától, azaz 2007. május 3. napjától számított 3 hónapon belül nem élt az óvadékból való közvetlen kielégítés jogával, ami azzal a következménnyel jár, hogy az óvadék összegét a felszámolási vagyonba vissza kell szolgáltatnia.
A peradatokból egyértelműen megállapítható, hogy a lehívott összegből 10 876 120 Ft a felperesi hibás teljesítéssel összefüggésben került felhasználásra, ami azt jelenti, hogy a fennmaradó 4 123 880 Ft megfizetésére tarthatna igényt a felperes. A felperesi felszámoló azonban 4 932 310 Ft, vagyis magasabb összegben visszaigazolt alperesi hitelezői igényt tartott nyilván, e vonatkozásban az I. rendű alperes jogutódlásának átvezetése megtörtént, ezért a jogutódot megilleti a beszámítás joga a bankgaranciából fennmaradó összeg vonatkozásában (BDT2007. 1655.). A beszámítás erejéig pedig a kötelezettségek megszűnnek [1959-es Ptk. 296. § (1) bekezdés].
A felperes a II. rendű alperest kizárólag a 2002. február 15. napján az M.-i kórház rekonstrukciós munkálataira megkötött vállalkozási szerződés kapcsán nyújtott 9 459 439 Ft összegű jóteljesítési bankgarancia visszafizetésére kérte kötelezni. A peradatokból megállapítható volt, hogy a bankgarancia 2007. április 12. napján lehívásra került, abból azonban a II. rendű alperesi jogelőd csak 4 150 764 Ft-ot használt fel a hibás teljesítésből eredő javítási munkák céljára a felszámolást elrendelő végzés közzétételét (2007. május 3.) követő három hónapon belül. Ennek következtében a fennmaradó összeg tekintetében - mivel az alperes a jogszabályi határidőn belül nem élt az 1959-es Ptk. 271. §-a szerinti kielégítési jogával - a Csődtv. 38. § (5) bekezdése alapján II. rendű alperes elvesztette azt a jogát, hogy a visszatartott összegből kielégítse követelését, azt át kellett volna adnia a felszámolónak. Az ismertetett döntés (Szegedi Ítélőtábla Gf. I. 30 464/2013.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2015/12. számában 171. oldalon került közzétételre.