Bevezetés az Elővásárlási Jogba: Részletek és Gyakorlati Tudnivalók
Az elővásárlási jog egy olyan jogi fogalom, mely fontos szerepet játszik az ingatlanügyletekben és egyes vagyontárgyak értékesítésében, ugyanis a szerződési szabadság egyik korlátját jelenti. Egyszerűen hangzik, de fontos ismernünk az elővásárlási jog részleteit és buktatóit. Eladnád az ingatlanod, de valakinek elővásárlási joga van rá? Vagy kiszemeltél egy ingatlant, de nem vagy benne biztos, hogy a tied lehet-e? Az elővásárlási jog sokak számára homályos jogi fogalom, pedig egy eladás meghiúsulását vagy éppen sikerét is jelentheti. A valóság azonban gyakran még annál is komplikáltabb, mint amit a törvény hasábjain olvashatunk.
A jelen cikk célja ennek a nem egyszerű jogintézménynek a részletes feltárása, bemutatva annak alapjait és a gyakorlatban való alkalmazásának módjait. Célom az, hogy ez a cikk megbízható támpontot nyújtson mindazoknak, akik az ingatlan-adásvétel folyamatában útmutatót keresnek az elővásárlási jog területén. Nézzük is a részleteket!
Az Elővásárlási Jog Alapjai
Az elővásárlási jog jogintézményének az a célja, hogy a jogosult másokat megelőzve vásárolhasson meg egy dolgot (a legtöbb esetben ingatlant) abban az esetben, ha azt a tulajdonosa eladásra kínálja. Az elővásárlási jog egy olyan jogi fogalom, amely alapján egy adott dolog tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy bizonyos személy (vagy személyek) másokat megelőzően vásárolhatják meg a dolgot, amennyiben arra a tulajdonoshoz vételi ajánlat érkezik. Az elővásárlási jogot a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) az adásvételhez kapcsolódó kötelmi jogi intézményként, annak egyik különös nemeként szabályozza (Ptk. 373. §).
Az Elővásárlási Jog Típusai
Az elővásárlási jog kétféle módon jöhet létre: alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. Mindkét típusnak megvannak a maga sajátosságai és prioritásai.
Szerződésen Alapuló Elővásárlási Jog
Ez a jogforma egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye. Ha a tulajdonos - vagyis a későbbi eladó - valaki javára elővásárlási jogot alapít és a dolgát külső személytől származó ajánlat elfogadásával szeretné eladni, akkor az elővásárlási jogosult az ajánlatban rögzített feltételek mellett a külső személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. A tulajdonos főszabályként bármikor, bárki részére megállapíthat elővásárlási jogot a tulajdonában lévő dologra - akár egymás után több személy részére is. Fontos szabály, hogy az elővásárlási jog kikötését mindig írásba kell foglalni - ennek elmaradása esetén az elővásárlási jog egyáltalán nem jön létre.
Kárbejelentés Aegon biztosítónál
Jogszabályon Alapuló Elővásárlási Jog
Ebben az esetben jogszabály biztosítja az elővásárlási jogot bizonyos személyek számára. Például, osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonosoknak jogszabályban meghatározott elővásárlási joga van. Hasonlóan, jogszabályon alapuló elővásárlási joga van a tulajdonosnak például akkor, amikor az épület és a föld tulajdona elválik egymástól. Törvényi rendelkezés folytán szintén fennállhat elővásárlási jog önkormányzatok, az állam, vagy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetén a tulajdonostársak javára. Ebben az esetben is az elővásárlási jogra vonatkozó általános szabályokat kell alkalmazni azzal, hogy a jogszabály alapján megállapított elővásárlási jog megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot (Ptk. 373. § (6) bek.).
Az Elővásárlási Jogosultak Sorrendje
A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ők az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, annak a szándéka az elsődleges. Ha nem él vele, akkor a második, harmadik és így tovább. Időbeli sorrendről is beszélhetünk a szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén, mivel „ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.” A korábban létrejött elővásárlási jog elsőbbséget élvez a később keletkezettel szemben.
Ha ugyanarra a dologra több jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, akkor közöttük a jogszabály sorrendet állíthat fel, illetve az egy sorban fennálló több elővásárlási jog gyakorlásának mikéntjét megállapíthatja. Több egy sorban elővásárlásra jogosult az egymás közötti megegyezésüknek megfelelően élhet az elővásárlási joggal. Nincs akadálya ugyanis annak, hogy az egy sorban elővásárlásra jogosultak egymás között megegyezzenek abban, hogy milyen arányban vagy közülük ki gyakorolja az elővásárlási jogot. Megegyezés hiányában a több egy sorban jogosult és a jogával önállóan élő személy közül az elfogadó nyilatkozat megtételére nyitva álló határidő leteltét követően az eladó választhat. Az eladó választási jogának alapja az, hogy a több egy sorban elővásárlásra jogosultat egyetemleges jogosultaknak kell tekinteni (Ptk. 335. § (1) bek.). Amennyiben több elővásárlásra egy sorban jogosult közül az egyikük teszi a vételi ajánlatot, amely az eladó számára elfogadható, az eladónak nem kell a vételi ajánlatot a többi elővásárlásra jogosulttal közölni.
Az Elővásárlási Jog Gyakorlása
Az elővásárlási jog gyakorlásának mellőzhetetlen előfeltétele, hogy a dolog tulajdonosa ellenérték fejében el akarja adni a leendő szerződés tárgyát. Az elővásárlási jog akkor kerül képbe, ha a tulajdonos olyan személynek kívánja eladni a dolgot, akinek nincsen ilyen joga.
Az Ajánlat Közlése
Elővásárlási jog fennállása esetén, ha az elővásárlási joggal terhelt dologra (ami ingatlan, nagyobb értékű gépjármű vagy egy egyszerűbb informatikai termék egyaránt lehet) olyan vételi ajánlat érkezik a tulajdonoshoz, amit el kíván fogadni, akkor köteles az ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjával közölni. A szabályozás azt mondja, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat. Tehát közölnünk kell, hogy milyen összegű ajánlatot kaptunk, mikor fizetné ki a vevő, mikor kerülne sor a birtokbaadásra, és a többi. A tájékoztatást ajánlott írásban, bizonyítható módon megtenni. Ingatlan esetében az ajánlat közlésének írásban kell megtörténnie.
A DEKRA kárbejelentő nyomtatványa
A vételi ajánlatot teljes terjedelmében, annak minden lényeges elemére kiterjedő módon kell közölni az elővásárlásra jogosulttal, mert csak így kerül abba a helyzetbe, hogy megalapozottan eldönthesse: érdekében áll-e az elővásárlási jog gyakorlása. A tulajdonos közlési kötelezettségének az ajánlattevő személyére is ki kell terjednie, mert a közlés teljességéhez a vevő személyének az ismerete is hozzátartozik. Az elővásárlásra jogosultnak ugyanis érdeke fűződhet az ajánlattevő személyének a megismeréséhez, vételi szándékát a vevő személye is befolyásolhatja (pl. közös tulajdoni illetőség esetén az elővásárlásra jogosultnak nem mindegy, hogy kivel fog közös tulajdonba kerülni). Az ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni.
A Jogosult Nyilatkozata
Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül, és az adásvételi szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között jön létre. Ebben az esetben a tulajdonos közli a jogosulttal a hozzá beérkezett ajánlat feltételeit: ha a jogosult ezeket a feltételeket elfogadja, akkor megvásárolhatja a dolgot azokkal a kondíciókkal - például részletfizetési lehetőséggel -, amelyeket az eredeti ajánlatot adó személy ajánlott a tulajdonosnak. Az elővásárlási jogosultja nyilatkozatával a másik felet, az eladót, konszenzus hiányában is a szerződés vele való létrehozatalára kényszerítheti.
Ha azonban a jogosult nem reagál a határidőn belül (és nem menti ki magát a késedelem kapcsán) vagy visszautasítja a vásárlást, azzal lemond elővásárlási jogáról. Ha a jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos a dolgot az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. A feltételekben ugyanakkor ilyen esetben csak az ajánlatban szereplő vételárnak megfelelő, vagy nagyobb összegben lehet megállapodni.
Különleges Helyzetek és Buktatók
Főszabályként fontos kiemelni, hogy az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik. Ebből kifolyólag, ha a tulajdon átruházása nem adásvétel keretében zajlik, akkor az elővásárlási jogunkkal nem tudunk élni. Az irányadó elv szerint az elővásárlási jogosult és a vele együtt élő házastársa (aki nem jogosult) az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják, de a házastársat egyedül ez a jog nem illeti meg. A gyakorlat szerint, amennyiben egy úgynevezett dologösszesség - aminek egyik elemére elővásárlási jogunk lenne - nem osztható fel, akkor az elővásárlási jogunkat az összes dologra gyakoroljuk. Elképzelhető, hogy a bíróság azt állapítja meg, hogy mivel a jogosult nem képes a cserét teljesíteni, ezért az egészre vonatkozóan elveszíti az elővásárlási jogát.
Fontos tudni, hogy a szerződésen alapuló elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül csak kötelmi hatályú, vagyis csak a szerződést kötő felek egymás közötti viszonyában létesít jogokat és kötelezettségeket. Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultja az ingatlanon jóhiszeműen tulajdonjogot szerzett vevővel szemben nem hivatkozhat elővásárlási jogának a megsértésére. Ezzel szemben a jogszabályon alapuló elővásárlási jog dologi hatályához nem szükséges az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés, mert az ilyen jog e nélkül is fennáll és a jogszabály erejénél fogva mindenkivel szemben érvényesül. Ezért az ingatlan-nyilvántartásban bízva eljáró jóhiszemű vevő a jogszabályon alapuló jog jogosultjával szemben a bejegyzés elmaradására nem hivatkozhat, a jogszabályismeret hiánya ugyanis nem mentesít az ahhoz fűződő joghatályok alól. A tulajdonosnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az olyan személyekkel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás.
A Járműmérnöki Képzés részletei
Speciális Esetek
Termőföldekre Vonatkozó Elővásárlási Jog
Bár a fenti szabályok nem tűnhetnek túl bonyolultnak, de a mezőgazdasági földekre gyakorolható elővásárlási jogot egy speciális szabályrendszerrel szabályozza a jogalkotó. Ennek célja a földterületek hatékonyabb hasznosítása és a földtulajdonosok jogainak védelme. A közös tulajdonban álló termőföld értékesítése esetén a tulajdonostársat nem illeti meg a Ptk. szerinti elővásárlási jog. Elővásárlási jog csak a földműves tulajdonostársat illeti meg. Persze a Magyar Állam őt is megelőzi a sorrendben.
Az elővásárlási jogok sorrendje termőföldek esetében gyakran jogszabályban rögzített. Az 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. §-a részletesen meghatározza az elővásárlásra jogosultak körét és sorrendjét. Fontos megjegyezni, hogy az elővásárlási jogok nem halmozhatók, nem az van előrébb, akinek minél több elővásárlási joga van.
| Sorrend | Elővásárlásra Jogosult (Termőföld esetén, egyszerűsítve) |
|---|---|
| 1. | Magyar Állam |
| 2. | Földműves tulajdonostárs |
| 3. | Helyben lakó földműves szomszéd |
| 4. | Helyben lakó földműves |
| 5. | Egyéb földműves |
A fentebbi táblázatban bemutatott sorrend a helyben lakó szomszéd földművessel folytatódik és így tovább, ahogyan azt a vonatkozó jogszabályok részletesen taglalják.
Teremgarázs Beállóhelyek és az Elővásárlási Jog
Az elővásárlási jog jellemzően osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetén merül fel, így például társasházi garázsok, garázsbeállóhelyek esetében is. Az új Inytv. hatálya alatt önálló ingatlanként nyilvántartásba vehető a társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított ún. álláshely. Önálló ingatlanként nyilvántartott álláshely esetén nem kell számolni elővásárlási joggal - hacsak a társasház alapító okirata így nem rendelkezik. Az álláshely definíciója szerint az épület gépjárműtároló helyiségében kialakított, gépjármű elhelyezésére szolgáló olyan terület, amelynek egyik oldala az álláshelyekhez vezető közlekedési úthoz kapcsolódik, további három oldala a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel vagy fallal körülhatárolt, és megfelel a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendelet szerinti, az álláshely méreteire vonatkozó előírásoknak. A méretek a tartós fizikai jelölés tengelyétől számítandók.
Ha megismerte a vételi ajánlatot, az elővásárlásra jogosult teremgarázs beállóhely esetén is három dolgot tehet:
- Elfogadja az eladó által közölt ajánlatot - ekkor az adásvételi szerződés közte és az eladó között jön létre.
- Írásbeli lemondó nyilatkozatot tesz - ekkor az eladó és a vevő azonnal leszerződhet, illetve beadható a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme a földhivatalba.
- Nem nyilatkozik - ilyenkor az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény, kifüggesztés iratanyaga) kell igazolni azt, hogy az eladó közölte a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal. Az átvételt igazoló iraton kívül az eladó közokiratba foglalt, illetve ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatát is csatolni kell arról, hogy az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot közölte.
A problémák általában akkor szoktak felmerülni, ha az elővásárlásra jogosult későn (van, hogy évek múlva) kap észbe és utólag próbálja a jogait érvényesíteni. Ilyenkor sok múlik azon, hogy az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos felhívás szabályos volt-e.
Az Inytv. vhr. szerint, ha az ingatlannal kapcsolatban elővásárlási jog érvényesül és a földhivatalban a tulajdonjog bejegyzését adásvétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, elsősorban csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. A legjobb személyesen felkeresni az elővásárlásra jogosultat és helyben aláíratni vele a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt elővásárlásról lemondó nyilatkozatát. Tapasztalatok szerint a legtöbb esetben beszerezhetőek a lemondó nyilatkozatok, és ajánlott két független ügyleti tanú jelenlétében aláírni az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot. Az új Inytv. vhr. azt is előírja, hogy azt teljes bizonyító erejű magánokiratban kell a földhivatali iratanyaghoz csatolni.
Nagyszámú Jogosult Értesítésének Kérdése
Mi a helyzet akkor, ha sok embernek van elővásárlási joga az ingatlanunkra? A Polgári Törvénykönyv szerint az eladó nem köteles tájékoztatni a jogosultakat a vételi ajánlatról abban az esetben, ha ez számára „rendkívüli nehézséget” vagy „számottevő késedelmet” okozna. A bírói gyakorlat szerint nagyméretű jogosulti kör esetén fennállnak az előbb említett esetek.
Garázs vásárlás esetén nem ritka, hogy akár 10-15 tulajdonostársat kellene értesíteni. Az eladók éppen ezért előszeretettel hivatkoznak a Ptk. 6:222. § (1) bek. második fordulatára: „Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.” Az Inytvv. vhr. alapján ilyen esetben a vevői tulajdonjog bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget, vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
A Kúria BH2021. 147. számon közzétett döntésében kimondta, hogy önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben küldik meg a nyilatkozatot, feltéve, hogy annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség). A BH2021. 104. sz. döntés pedig azt is kimondta, hogy nem szünteti meg az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát és annak gyakorolhatóságát az, ha az eladó a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján mentesül a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól.
Az Elővásárlási Jog Megsértésének Következményei
Az elővásárlási jog rendelkezéseinek megszegésével kötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. Erre akkor kerülhet sor, ha a jogosultat nem tájékoztatta szabályosan a kapott ajánlatról az eladó.
Igényérvényesítés Határidejei
Attól számítva, hogy tudomást szerez a jogosult a létrejött szerződésről, 30 napja van pert indítani és nyilatkozni, hogy élni szeretne jogával és elfogadja az ajánlatot, valamint igazolja azt, hogy teljesíteni is tudja az ajánlatban szereplő kötelezettségeket. Ezt a jogát azonban szerződéskötéstől számított 3 éven belül érvényesítheti, utána nincs rá lehetősége. A Ptk. 6:223. § (2) bekezdése kimondja: „A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét.”
A Kúria már korábban rámutatott: ez a törvényi határidő jellegét tekintve nem keresetindítási, hanem anyagi jogi igényérvényesítési határidő. Ha ettől számított 30 napon belül nem nyújtja be az elővásárlási jogosult a keresetlevelet, az elévülés általános joghatására tekintettel követelését bírósági eljárásban nem érvényesítheti. A Ptk. 6:223. § (2) bekezdéséhez fűzött magyarázat a 3 éves jogvesztő határidővel kapcsolatban így fogalmaz: „Mivel az elővásárlási jog megsértésére való hivatkozás a kialakult és teljesedésbe is ment szerződéses, illetve tulajdonjogi viszonyokat teszi kétségessé visszamenőleg, a Ptk. nem kívánja ezt a lehetőséget túlságosan hosszú ideig fenntartani.”
Bírói Gyakorlat: Az MNV Zrt. Ügye
Egy releváns jogeset a BH 2021. 147. számon közzétett kúriai döntés. Az ügyben az I. rendű alperes önkormányzat ingatlanok értékesítésére írt ki pályázatot. A második legmagasabb ajánlatot tevő II. rendű alperessel kötöttek adásvételi szerződést függő hatállyal, mivel az államot (felperes, MNV Zrt.) elővásárlási jog illette meg az Nvtv. 14. § (2) bekezdése alapján. Az I. rendű alperes megküldte a szerződést az MNV Zrt.-nek, amely határidőn belül nyilatkozott, hogy él elővásárlási jogával és átutalt egy vételárrészletet. Az I. rendű alperes azonban elkésettnek tekintette az MNV Zrt. nyilatkozatát, és ezt 2019. június 26-án kelt levelében közölte, melyet az MNV Zrt. 2019. július 5-én kapott kézhez.
Az MNV Zrt. 2019. augusztus 16-án terjesztett elő keresetet a szerződés hatálytalanságának megállapítása iránt. Az elsőfokú és másodfokú bíróságok elutasították a keresetet, mivel a felperes a „tudomásszerzéstől” számított 30 napos határidőt elmulasztotta. A Kúria is egyetértett abban, hogy a „tudomásszerzés” időpontja az volt, amikor a felperes értesült arról, hogy az elővásárlási jogát figyelmen kívül hagyták, vagyis 2019. július 5-e. Mivel a keresetet csak augusztus 16-án nyújtották be, a 30 napos szubjektív határidő eltelt. A Kúria kiemelte, hogy „az elővásárlásra jogosultnak az elfogadó nyilatkozata megtételekor az elővásárlási joga megsértéséből fakadó igénye még nincs. Ilyen igénye nem a szerződéskötésről való tudomásszerzéssel keletkezik, hanem akkor, amikor valamilyen - tényállástól függően eltérő - módon tudomást szerez az elővásárlási joga megsértéséről, vagyis arról, hogy az eladó nem fogadja el, figyelmen kívül hagyja az elfogadó nyilatkozatát és a felek az általuk kötött szerződést teljesítik.” Ez a jogeset jól rámutat arra, hogy a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében írt 30 napos határidő adott esetben túlságosan rövid, és annak pontos kezdetének megállapítása kulcsfontosságú.
tags: #gepjarmu #elovasarlasi #jog #magyarázat