Az ingatlan és építési átadás-átvétel lépései és jogi keretei
Az ingatlan adásvétel birtokbaadással zárul. Ez az adásvétel célja, hiszen az új tulajdonos használatába kerül az adott ingatlan. De hogyan zajlik maga a birtokbaadás? Mire érdemes Önnek figyelnie?
Ingatlan adásvétel - A birtokbaadás folyamata
A birtokbaadás az ingatlan adásvétel utolsó, egyben legfontosabb lépése.
Az adásvételi szerződés szerepe
A birtokbaadás történhet a teljes vételár kifizetésekor, azt megelőzően vagy később is. Erről a felek közösen döntenek, és rögzítik az adásvételi szerződésben is. Ennek dátuma azért fontos, mert innentől kezdve viseli a vevő a birtok terheit (például fizeti a közüzemi számlákat) és élvezi hasznait.
A legtöbb esetben nem javasoljuk az ingatlan birtokbaadását a teljes vételár kifizetése előtt, ugyanis addig nem teljesültek az adásvételi szerződésben foglalt kritériumok, és utólag sok problémát okozhat az eladó számára. Természetesen a gyakorlatban előfordul az ilyen helyzet, azonban ez nagy bizalmat feltételez az eladó és a vevő között.
Az adásvételi szerződés rendszerint tartalmazza a birtokbaadás időpontját és körülményeit.
Mitsubishi projektor hangjavítási útmutató
Kritériumok ellenőrzése
Vevőként érdemes meggyőződni róla, hogy az eladó által ígért berendezési tárgyak valóban ott vannak-e, történt-e állapotváltozás az ingatlanon.
Mérőórák átadása és fogyasztás
A birtokbaadás fontos része a közüzemi mérőórák leolvasása és a szerződés felmondása, illetve megkötése a szolgáltatókkal. Minden közüzemi szolgáltató kérni fogja a vevő és az eladó által is aláírt, tanúk által igazolt mérőóra állásokról készült jegyzőkönyvet. Ez alapján történik az előző tulajdonos lezárása és az új szerződés megkötése.
Kulcsok átadása
Az ingatlan adásvételt követő birtokbaadás egyik legkellemesebb része a kulcsok átadása. Vevői részről érdemes meggyőződni arról, hogy minden kulcsot megkapott-e. Megkérheti az eladót, hogy mutassa meg, hogy az egyes kulcsok melyik zárhoz tartoznak.
Lakcímváltozás bejelentése
Az eladónak ki kell jelentenie magát az adott lakcímről. Amennyiben az ingatlan egyéni vállalkozás, gazdasági társaság székhelye, azt is rendeznie szükséges. A vevőnek pedig be kell jelentenie magát az adott lakcímen.
Átadás-átvétel csak írásban
Javasolt a teljes átadás-átvételt írásba foglalni. Fontos nyilatkozatot kérni az eladótól arról, hogy nincs közüzemi vagy egyéb tartozása. Nagyon kellemetlen, amikor egy lakás esetén kiderül, hogy egy évnyi közös költséggel tartozik az előző tulajdonos. Amennyiben bútorok, berendezés is kerül átadásra, bármilyen változás következett be az ingatlan állapotát illetően, mindkét fél érdeke, hogy a későbbi viták elkerülése érdekében azt írásba foglalják. Az ingatlan adásvétel fontos része a birtokbaadás. Sem eladóként, sem vevőként nem kellemes, amikor a másik fél nem bizonyítható dolgokat ró fel.
Skoda Fabia olajteknő szenzor: a repedés gyakori oka
Az ingatlanvásárlás menete - Teljeskörű útmutató
Új ingatlanok és műszaki átadás-átvétel
Az új ingatlanokat nagyon gyakran úgy vásárolják, hogy az még építés alatt áll, és a leendő tulajdonos végigkövetheti az építés folyamatát.
A műszaki átadás-átvétel jelentősége
Ha az építést befejezték, akkor a műszaki átadás-átvétel során a tulajdonos megkapja azt a lehetőséget, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlanba az adásvételi szerződésben feltüntetett műszaki tartalmat építették be. Ekkor van lehetőség arra, hogy a birtokbaadás előtt a különböző hibák, hiányosságok, eltérések felszínre kerüljenek, és a kivitelező ezeket kijavítsa. Az átadás-átvétel nem csak a vevő, hanem a kivitelező számára is fontos, mivel ilyenkor még nem szokott levonulni a területről, és a hibák javítása sokkal egyszerűbb, mint ha garanciális javításra kellene visszamennie. Az átadás-átvétel során minden problémát feljegyeznek, amiről a végén hivatalos átadás-átvételi jegyzőkönyv készül. Nagyobb beruházóknál ennek már jól bejáratott koreográfiája van. A beruházó a helyszínen elektronikusan, fotóval rögzíti a problémákat, így nem sikkadhat el semmilyen feltárt hiányosság.
Ellenőrzési szempontok
Mennyiségi ellenőrzés
Az átadás-átvétel során szinte mindig lehet javítani valót találni. A mennyiségi ellenőrzés során először az ingatlan méreteit ellenőrzik. Az eltérésre az adásvételi szerződésben is ki szoktak térni, meghatározva, hogy az maximálisan hány százalék lehet. A külső falak vastagságát is célszerű megmérni, mivel ebből az adatból lehet visszaszámolni, hogy a terv szerinti anyagmennyiséget építették-e be. Ha itt valami eltérés adódik, akkor általában ez műszaki többletet szokott jelenteni, amit azért érdemes rögzíteni. Gondok akkor vannak, ha az építés közben módosulnak a tervek, és az ingatlanban a hasznos teret csökkentő változások történnek, pl.: többlet szerelőfal, megerősítő szerkezet, nem tervezett gépészeti, elektromos tér beépítése. Ezeket a változásokat általában nem lehet módosítani, de mindenképp célszerű rögzíteni, hogy a későbbiekben ezek anyagi kompenzálásra kerülhessenek.
Felszerelések és minőségi ellenőrzés
A méretek után jönnek az ingatlan felszereléseinek, berendezéseinek számbavétele. Itt ellenőrzik, hogy megvan-e minden szerződésben szereplő eszköz, berendezés, mint pl.: a villanykapcsolók, konnektorok, csapok, stb. Ez a folyamat egybe eshet a minőségi ellenőrzéssel, ha pl. a szerződésben meghatározott márkájú mosdók, wc-k, stb. A következő fázisban a kivitelezés minőségét ellenőrzik. Ekkor vizsgálják a falak, padlók, burkolatok állapotát. A szerződésekben általában első osztályú minőséget szoktak vállalni, de ez a fogalom elég képlékeny, minden kivitelezőnél változik. Szinte soha nem szoktak vita tárgyai lenni azok a hibák, amelyek a falak, plafonok festésével és a különböző felületi tömítésekkel, résekkel, fugákkal, szegélyekkel kapcsolatosak. Általában gond nélkül javítják a színhibás, repedt csempéket, padlólapokat, meleg padlókat, és a különböző burkolatváltók, küszöbök esetleges hibáit is. Más lapra tartoznak a különféle nyílászárókkal kapcsolatos problémák: karcos üvegezések, sérült keretek, sérült ajtók. Itt a nagyberuházók a soklakásos ingatlanoknál megengedhetik maguknak a rugalmasságot, hajlani szoktak a kifogásolt berendezés cseréjére.
Funkcionális ellenőrzés
A funkcionális ellenőrzés során minden berendezést, rendszert kipróbálnak. Ha valamelyik rendszer még nem működőképes, pl. a társasház közös kazánja még nincs beüzemelve, akkor azt fel kell tüntetni a jegyzőkönyvben, és utólag, legkésőbb a birtokbaadáskor az ellenőrzését el kell végezni. Ki kell próbálni az összes kültéri és beltéri nyílászárót, megvizsgálva a nyitás-zárás funkciók akadálytalan működését. Ha vannak redőnyök, zsaluziák, szúnyoghálók, akkor azokat is le kell ellenőrizni. Szintén átvizsgálnak minden beépített vizes berendezést. Ide tartoznak a csapok, lefolyók, wc-k; a hideg és a meleg víz elérhetősége, a szellőzőrendszerek. Ilyenkor érdemes megkeresni a közműórákat is, hogy a tulajdonos tisztában legyen a víz- és hőmennyiségmérők, esetleg a gázóra helyével. Ezután célszerű beindítani a fűtést vagy a hűtést is. Szintén meg kell keresni a villanyórá(ka)t, és meg kell állapítani, hogy rendelkezésre áll-e a szerződött elektromos kapacitás. Ezután kerülhet átvizsgálásra az erősáramú rendszer. Meg kell keresni a kismegszakító táblát, és meg kell vizsgálni, hogy a szabványoknak megfelelően alakították-e ki. Az összes konnektort végig kell ellenőrizni, hogy jól működnek-e. A különféle lámpák, világítótestek szinte soha nem szerepelnek a szerződésekben, de általában a lámpák helyén ott szoktak hagyni foglalatokban villanykörtéket; így az összes kapcsoló, lámpa is kipróbálható.
Vélemények a Porsche 911 Carrera S távirányítós autóról
Szakember bevonása és hátralévő feladatok
Az átadás-átvételhez nincs feltétlenül szükség külső szakember bevonására, megfelelő műszaki érzék és jártasság birtokában a tulajdonos maga is elvégezheti. Ha azonban a tulajdonos nem biztos magában, fél az esetleges konfrontációtól, akkor érdemes lehet szakértőt felkérni, akivel közösen át tudja venni az ingatlant. Szintén gyakorlati tapasztalat, hogy az esztétikai problémákat legjobban a tulajdonos tudja felfedezni, ritkán szalad át a szeme egy vélt, vagy valós hibán. Az új ingatlanoknál a kijavított, hibátlan állapot csak nagyon ritka esetben jelenti azt, hogy minden munkálat, szerelés a végére ért. Az adásvételi szerződésekben mindig vannak olyan részek, ami már nem az építő feladata, pl. beépített bútorok, lámpák stb. Egy segítő szakember abban is tanácsot tud adni, hogy a birtokbavétel után melyek azok a még hátralévő feladatok, amiket célszerű a beköltözés előtt elvégezni, és melyek azok, amik várhatnak, de hosszabb távon számolni kell velük.
Az építési munkaterület átadása és jogi következményei
A tényleges kivitelezési tevékenység kezdése és a lezárása, a munkaterület átadása és az átadás-átvételi eljárás számos esetben okoz vitát a felek között. A lánctartozás megakadályozása érdekében született 2013. évi kormányzati intézkedések egyik elem az építési folyamatnak ezt a két fázisát szabályozza újra.
A munkaterület átadásának jóváhagyása és az építési napló
Az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtető az építési munkaterületet a szerződés szerint átadja a fővállalkozó kivitelező részére. Az alvállalkozó kivitelező részére az építési területet a megrendelő vállalkozó kivitelező adja át. Az építési munkaterület átadásával egyidejűleg meg kell nyitni az építési naplót is, és abban a munkaterület átadás-átvételt rögzíteni kell. 2013. július 1-jétől új előírás, hogy ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa, az építési munkaterület fővállalkozó kivitelező részére történő átadását a tulajdonosnak is jóvá kell hagynia. A telek, építmény, építményrész tulajdonosának a munkaterület átadásának tudomásulvételéről az építési naplóban kell nyilatkoznia, vagy külön nyilatkozatát elektronikus formában is csatolhatja az építési naplóhoz. A tulajdonosi nyilatkozat meglétét az építésfelügyeleti hatóság tudja majd ellenőrizni és annak esetleges hiányát szankcionálni.
Az építési naplóban kötelezően szereplő adatok a munkaterület átadás-átvételével kapcsolatosan:
- az átadás-átvétel időpontjának,
- a tevékenység körülírásának,
- a munkaterület megjelölésének.
A munkaterület átadásának jogkövetkezményei
A munkaterület átadásához kapcsolódó egyik jogkövetkezmény, hogy a 2013. április 19-ét követően hatályos rendelkezés alapján a használatbavételi engedély iránti kérelem új feltétele lett az is, hogy az építési munkaterületet az építtető részére, építési naplóban igazoltan átadták. Ez azt jelenti, hogy ameddig a vállalkozó igazolhatóan vissza nem adja a munkaterületet, addig az építtető nem is adhatja be a használatbavételi engedély iránti kérelmét. A jogalkotó a munkaterület visszaadásának igazolásával arra kívánja ösztönözni az építtetőt, hogy minél előbb kifizesse a vállalkozót, vagy állapodjanak meg a fennmaradó tartozásról, mert a munkaterület igazolt visszaadásának hiányában nem is nyújtható be a használatbavételi engedély. A másik jogkövetkezmény már a polgári jog területét érinti. Azzal, hogy az ingatlan tulajdonosai - vagy a tulajdonosa is - átadja a munkaterületet a fővállalkozó vállalkozónak, a kivitelező annak visszaadásáig jogszerű birtokosnak minősül, ezért akár a tulajdonossal szemben is részesülhet birtokvédelemben.
Az átadás-átvétel maximális időtartama
A kivitelezési tevékenység befejezése során a megrendelők gyakran visszaélésszerűen gyakorolják jogaikat, és nem veszik át az elkészült épületet, munkarészt, ezzel próbálják a fizetési kötelezettségüket késleltetni. Ennek elkerülése érdekében a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) már korábban is tartalmazta, hogy a megrendelő köteles a munkát a vállalkozó értesítésében megjelölt időpontra kitűzött átadás-átvételi eljárás során megvizsgálni és a vizsgálat alapján felfedezett hiányokat, hibákat, a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket jegyzőkönyvben rögzíteni. A Ptk. 2013. július 1-jétől hatályos szabálya kimondja, hogy az átadás-átvétel időtartama legfeljebb harminc nap lehet. A jogszabály nem zárja ki, hogy indokolt esetben ettől a felek eltérjenek, és 30 napnál hosszabb időt határozzanak meg az átadás-átvételi eljárás lefolytatására, azonban egy érvénytelenségi okot telepít ehhez a jogalkotó. Gazdálkodó szervezetek közötti szerződésben, illetve szerződő hatóság által megrendelőként gazdálkodó szervezettel kötött szerződésben az átadás-átvétel időtartamára vonatkozó rendelkezéstől a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a vállalkozó hátrányára eltérő szerződési feltételt a vállalkozó megtámadhatja.
A Ptk. a próbaüzem szabályait is a fentieknek megfelelően egészítette ki, szintén 30 napban maximalizálta a próbaüzem időtartama, azzal, hogy ettől el is térhetnek, de hosszabb időtartam esetén a vállalkozó érvénytelenségi pert kezdeményezhet. A Közbeszerzési eljárásokkal érintett beruházások esetében az átadás-átvétel szabályai eltérnek a Ptk. rendelkezéseitől. A Közbeszerzési törvény (Kbt.) szerint az építési beruházás megvalósítására kötött építési szerződés esetén az ajánlatkérőként szerződő fél, amennyiben az ajánlattevőként szerződő fél írásbeli értesítésére (készre jelentés) a szerződésben az átadás-átvételi eljárás megkezdésére meghatározott határidőt követő tizenöt napon belül nem kezdi meg az átadás-átvételi eljárást, vagy megkezdi, de a szerződésben - a Ptk. 405. § (1) bekezdésére figyelemmel - meghatározott határidőben nem fejezi be, az ajánlattevőként szerződő fél kérésére, a teljesítésigazolást köteles kiadni.