Az életjáradéki szerződés: Alapok, Biztosítékok és Fontos Tudnivalók
Az életjáradéki szerződés nem a legismertebb szerződéstípus a gyakorlatban, annak ellenére, hogy a köznyelvben számos más járadékkal kapcsolatos szolgáltatással találkozhatunk. Bemutatjuk az életjáradéki szerződés legfontosabb tudnivalóit, valamint a figyelemre érdemes részleteket is. Megvizsgáljuk, hogyan lehet életjáradéki szerződéssel ingatlanhoz jutni, mire köthető ilyen szerződés, milyen esetekben és milyen feltételekkel érdemes megkötni.
Mi az életjáradéki szerződés?
Az életjáradék egy időszakonként visszatérő szolgáltatás, amit természetesen ellenérték fejében nyújt a kötelezett a jogosult javára, egészen annak haláláig. Az életjáradéki szerződés szolgáltatásának tárgya pénzösszeg vagy más helyettesítő dolog is lehet. Az ellenérték tipikusan ingatlan, de lehet más vagyontárgy szolgáltatása, vagy akár vagyoni értékű jog, például holtig tartó haszonélvezeti jog megváltása, cégtulajdonos esetén felmerülhet üzletrész átruházása is.
Az életjáradéki szerződés a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendelkezései között önálló jogintézményként jelenik meg, jól elkülönülve a tartási szerződéstől. Az életjáradéki szerződés lényege, hogy a jogosult vagyoni ellenszolgáltatás fejében - jellemzően ingatlan tulajdonjogának átruházásával - rendszeres pénzbeli járadékra válik jogosulttá a szerződésben meghatározott időtartamra, leggyakrabban élete végéig. Az életjáradékot havonta előre kell teljesíteni, de a járadékszolgáltatásra jogosult a hat hónapnál régebben lejárt és alapos ok nélkül nem érvényesített járadékot bírósági úton nem követelheti.
A Ptk. alapján az életjáradéki szerződés írásba foglalása kötelező, és a felek közötti kötelezettségek pontos meghatározása kiemelt jelentőségű. A járadék mértékét, teljesítésének gyakoriságát (pl. havonta, negyedévente), módját (készpénzben, átutalással), valamint a szolgáltatás kezdő időpontját világosan rögzíteni kell. Az életjáradéki szerződés szintén a járadékra jogosult haláláig szól.
A "szerencseszerződés" jellege
Az életjáradéki szerződés mögöttes jogszabályi tartalmát a tartási szerződés szabályai adják, mellyel „rokonságban” van ez a szerződéstípus. A tartási szerződéssel egyetemben az életjáradéki szerződés is a „szerencseszerződések” típusába tartozik. Ebből következik e szerződések úgynevezett szerencse-jellege, mivel a járadékadásra kötelezett fél a szerződés megkötésekor nem tudja, hogy a szolgáltatást mennyi ideig kell nyújtania a jogosult számára. Ebből a speciális helyzetből eredően a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti arányok sem állapíthatók meg előre pontosan.
Hogyan számoljuk el a gépjármű bérleti szerződéseket?
Az életjáradéki szerződést nem csak magánszemély, de jogi személy is köthet. A törvény ugyanakkor nem zárja ki, hogy akár tartás, akár életjáradék szolgáltatására jogi személy is vállalkozzon.
Az életjáradéki szerződés biztosítékai
Érdemes részletesebben megvizsgálni, hogyan biztosítható a jogosult pozíciója egy ilyen szerződésben, különös tekintettel az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekre. Az életjáradéki szerződésnél - ha a szolgáltatás tárgya ingatlan - a tulajdonjog átruházásra kerül és a tulajdoni lapon szereplő terhek közé az életjáradék nyújtása kerülhet bejegyzésre, emellett a felek a jogosult részére holtig tartó haszonélvezeti jogot is alapíthatnak.
Amennyiben az életjáradék nyújtására való kötelezettséget a tulajdoni lap terhei közé nem jegyezték be, a jogosult szükség esetén az életjáradék nyújtására kötelezett féltől biztosítékot követelhet. Ennek hiánya esetén ő is kérheti, hogy ezt a kötelezettséget az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. A jogalkotó e cél elérését azzal is támogatja, hogy lehetővé teszi az életjáradéki kötelezettség ingatlan-nyilvántartási biztosítását, különösen akkor, ha a járadékot szolgáltató fél szerződésszegést követ el.
Az életjáradéki jog bejegyzése
Az Inytv. vhr. ismeri az ún. életjáradéki jogot: A kötelezett szerződésszegése esetén a jogosult az ingatlanból kielégítést kereshet. Ezt a jogot a tulajdoni lapra a felek közös kérelmére, de - ha a jogosult felhívására a kötelezett az őt terhelő fizetési kötelezettség biztosítására megfelelő biztosítékot nem ad - akár egyedül a jogosult felhívása alapján is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
Mivel az életjáradékot az eltartó az eltartott élete végéig fizeti, a jog is eddig terheli az ingatlant. Ha az életjáradéki jog a jogosult elhalálozása következtében történő megszűnése a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő adatokból kétségtelenül megállapítható, ezt a földhivatal minden további nélkül törli. A kötelezett szerződésszegése esetén az eltartott az ingatlanból kielégítést kereshet.
Autóbérlés sofőrrel: tudnivalók
Fontos, hogy ha a jogosult az ingatlanban kívánja leélni az életét, többlet biztosítékot is kérhet (pl. haszonélvezeti jog, elidegenítési/terhelési tilalom), ami tovább növeli védelmét. Az eltartott javára - egyfajta biztonságként - pedig életjáradéki jog jegyezhető be, a nem megfelelő eltartás esetére.
Amennyiben az eltartási kötelezettséget vállaló fél ellenszolgáltatásként ingatlant kap, úgy a szerződést jogász szakembernek kell készítenie, a tulajdonjog földhivatali átvezetése érdekében.
Különbségek a tartási és életjáradéki szerződés között
Annak ellenére, hogy az életjáradéki szerződés önálló jogintézmény, számos hasonlóságot mutat a tartási szerződéssel, azonban lényeges különbségek is vannak közöttük. A tartási és életjáradéki szerződés közötti alapvető különbség a tartást, illetve az járadékadást vállaló személy szolgáltatásában van.
A tartási szerződéssel kapcsolatban a legfontosabb különbség az, hogy a tartási szerződés alapján a tartást a jogosult természetben nyújtja, míg az életjáradékot pénzben (vagy helyettesítő dolog) folyósítják.
- Tartási szerződés esetén: a tartásra kötelezett az eltartott körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, illetve gondozására vállal kötelezettséget. Ez magában foglalja a tartásra jogosult lakhatásának biztosítását, élelmével és ruházatával való ellátását, gondozását, betegsége esetén ápolását és gyógyíttatását, halála esetén illő eltemettetését. A tartási szerződés tehát egyfajta személyhez kötöttséget és bizalmi jelleget feltételez.
- Életjáradéki szerződés alapján: a járadékadó meghatározott pénzösszeg vagy más dolog időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles. Az életjáradék szolgáltatása szinte minden esetben pénzfizetés formájában történik, rendszerint havi gyakorisággal. Ezzel szemben az életjáradéki szerződések esetén a bizalmi kötöttség más, és a szolgáltatás tárgya és nyújtásának módja is kevésbé speciális.
A Ptk. lehetőséget ad arra is, hogy tartási szerződés helyett vagy annak módosításaként a felek életjáradéki konstrukcióban állapodjanak meg.
A tartási és életjáradéki szerződés számos jellegzetes ismérvvel rendelkeznek, amelyek élesen elhatárolják más szerződéstípusoktól. Az alábbi táblázatban összefoglaljuk a két szerződéstípus főbb különbségeit:
| Jellemző | Tartási Szerződés | Életjáradéki Szerződés |
|---|---|---|
| Szolgáltatás típusa | Természetbeni ellátás (lakhatás, élelem, ápolás, temetés) | Rendszeres pénzösszeg vagy más helyettesítő dolog |
| Szolgáltatás célja | Létfenntartás, gondozás | Pénzügyi biztonság, megélhetési költségek fedezése |
| Bizalmi jelleg | Erős, személyes teljesítés | Gyengébb, kevésbé személyes |
| Szerencse jelleg | Igen, időtartam bizonytalan | Igen, időtartam bizonytalan |
| Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés | Tartási jog | Életjáradéki jog, holtig tartó haszonélvezeti jog, elidegenítési/terhelési tilalom |
| Ingatlan tulajdonjogának átszállása | A szerződés megkötésekor (azonnal) | A szerződés megkötésekor (azonnal) |
| Tipikus jogosult | Idős, ápolásra szoruló | Idős, jövedelemkiegészítésre szoruló, hitelképtelen |
Az életjáradék összege: mire érdemes figyelni?
A szerződés megkötésekor különös figyelmet kell fordítani a járadék összegének meghatározására, hogy elkerülhetőek legyenek a későbbi viták és a jogszabályba ütköző megállapodások. Az életjáradék lényege az, hogy az eltartó rendszeres havi járandóságot nyújt az eltartott részére, annak haláláig. Mivel a felek nem tudják előre, hogy az eltartott meddig fog élni, a szerződésben jelentős a kockázati tényező.
Ez teszi a szerződést „szerencseszerződéssé”, amelynél a túlzott egyenlőtlenség, a teljesítések aránytalansága nemcsak jogi, hanem erkölcsi kérdés is lehet. Azt azonban fontos tudatosítania magában a feleknek, hogy egy ilyen ügylet nem lehet eszköz arra, hogy valaki piaci érték alatt, szinte ajándékként jusson ingatlanhoz. A szerződés „szerencsejellege” és a reális ellentételezés kulcskérdés.
Irányadó szempontok a havi járadék kiszámításához:
- Az ingatlan forgalmi értéke: érdemes hivatalos értékbecslés alapján kiindulni.
- A várható élettartam: a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján érdemes számolni - hacsak nem ismert az ingatlantulajdonos súlyos betegsége.
- A járadék összességében: az ingatlan értékének legalább 70-80%-át indokolt legyen lefedni reálisan becsült időtartam alatt.
A felek a szerződésben meghatározzák, hogy a járadék nyújtásra kötelezett havonta, pontosan mekkora összeget fizet. Az összeg mértékét ingatlan esetében olyan körülmények is befolyásolják, mint a tulajdonos életkora, de függ az ingatlan elhelyezkedésétől és az állapotától is. A járadék havonta előre, és minden hónap 10. napjáig esedékes. Amennyiben a felek között nem jön létre kölcsönös és írásba foglalt megállapodás az életjáradék összegének módosítására, úgy az életjáradék összege minden évben az inflációnak az előző évre a KSH által hivatalosan közzétett százalékos mértékével automatikusan emelkedik.
A jóerkölcs szerepe
A Fővárosi Ítélőtábla 1.Pf.20.237/2018/5/II. sz. ítéletében kimondta, hogy amennyiben a kötelezett a szerződés időpontjában tudja, hogy a szokásos kockázati tényezők nem állnak fenn és célja kizárólag az életjáradékos vagyonának csekély anyagi áldozattal járó megszerzése, ez a szerződés rendeltetésével, a társadalom általános értékítéletével ellentétben áll. Önmagában ebből a tényből arra lehetett következtetni, hogy az eltartó a szerződés tárgyát képező ingatlant lényegében valós ellenérték szolgáltatása nélkül kívánta megszerezni.
A kötelesrész és az életjáradéki szerződés
Az életjáradéki szerződés megkötésétől számított két éven belül megnyílt öröklés esetén a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az életjáradéki szerződéssel átruházott vagyon értékének a ténylegesen nyújtott életjáradék értékével nem fedezett részét.
A tartási vagy az életjáradéki szerződés nem ajándékozást valósít meg, hiszen visszterhes ügylet. Ezért főszabály szerint nem számít automatikusan a kötelesrész alapjába, mert van ellenszolgáltatás (tartás / járadék).
A Ptk. (7:56-7:58. § rendszerében) viszont azt is kimondja: ha a szerződéskötéstől számított 2 éven belül meghal az örökhagyó, akkor meg kell nézni az átruházott vagyon értékét és a ténylegesen nyújtott tartás/életjáradék értékét. A kettő különbözetét hozzá kell számítani a kötelesrész alapjához. Ez egy klasszikus visszaélések elleni védelem: ne lehessen “ál-tartási szerződéssel” kimenekíteni a vagyont, miközben tényleges ellenszolgáltatás nincs vagy minimális.
Az életjáradéki szerződés megszűnése és módosítása
Az életjáradéki szerződés lehetséges buktatói és a felek jogai a szerződés felbontása vagy módosítása esetén is részletes szabályokat igényelnek. A Ptk-ban nem találunk speciális szabályokat az életjáradéki szerződés megszüntetése kapcsán, így a Ptk. szerződés megszüntetésére vonatkozó általános szabályai irányadóak. A tartási szerződést a felek közös megegyezéssel megszüntethetik vagy módosíthatják. Megegyezés hiányában a bíróság a tartási szerződést - mindkét fél érdekeinek figyelembevételével - módosíthatja.
Az életjáradéki szerződés megszüntetését igénylők legtöbbször a szerződés jóerkölcsbe ütközésére szoktak hivatkozni: ilyen esetben az életjáradéki szerződés akkor lehet semmis ha pl. a kötelezett tudta, hogy a jogosult halálos beteg, és rövid életkilátásokkal rendelkezik. Gyakori hivatkozási alap még a megtévesztésre és jogellenes fenyegetésre (pl. lelki terror, fenyegetés) hivatkozás, amelyek szintén a szerződés semmisségét eredményezhetik.
Feltűnő értékaránytalanság esete
Feltűnő értékaránytalanságra hivatkozhatunk-e az életjáradéki szerződés megszüntetésekor? A Kúria Pfv.I.20.252/2013/4. sz. döntésében kimondta, hogy életjáradéki szerződés esetében - annak szerencse jellege folytán - önmagában a feltűnő értékaránytalanság nem eredményez érvénytelenséget. Az értékaránytalanságnak ugyanis a szerződés megkötésének pillanatában kell fennállnia, ekkor azonban nem lehet megállapítani, hogy az átruházott vagyoni érték és a teljesítendő járadék érték szempontjából hogyan viszonyul egymáshoz, így feltűnő értékaránytalanság megállapítására - kivételes esetektől eltekintve - tartási, illetve életjáradéki szerződések esetén nincs lehetőség.
A felek halála esetén
Életjáradék szolgáltatására kötelezett személy halála esetén ez a kötelezettség annyiban száll át az életjáradék nyújtására kötelezett örökösére, amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott életjáradék az ellenszolgáltatást nem fedezi. Mivel a tartás szabályai irányadóak életjáradék esetén is, az örökös akkor köteles folytatni a járadékfizetést, ha az addig nyújtott ellenszolgáltatás nem fedezte a már kapott ingatlan értékét. Az életjáradéki szerződés egyik legfőbb biztosítéka emiatt az ingatlan pontos értékbecslése.
Több jogosult javára szóló szerződés esetén az egyik jogosult halála után - ha a körülményekből más nem következik - a túlélő jogosult változatlanul követelheti a neki járó életjáradékot.
Ügyvédi és közjegyzői közreműködés szerepe
Tekintettel az életjáradéki szerződés összetettségére és az általa érintett jelentős vagyoni értékekre, elengedhetetlen a jogi szakértő bevonása. Az életjáradéki szerződést kötelező írásba foglalni, és ha ingatlan tulajdonjogát is érinti, akkor ügyvéd közreműködése nemcsak ajánlott, hanem jogszabály szerint is elengedhetetlen.
Az ügyvéd ilyenkor nemcsak megszerkeszti és ellenjegyzi a szerződést, hanem a földhivatali benyújtásról és ügyintézésről is gondoskodik. Az ügyvédi ellenjegyzés ráadásul jogi szempontból jelentős védelmet is nyújt: az ügyvéd nemcsak az okirat formai és tartalmi megfelelőségét ellenőrzi, hanem felelősséget is vállal annak jogszerűségéért.
Életjáradéki szerződés kizárólag írásban köthető, ugyanakkor fontos követelmény, hogy ha a szerződés tárgya ingatlan, akkor a tulajdonjog átvezetéséhez vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, vagy közjegyző által készített közokirat szükséges.
A földhivatalok ingatlan-nyilvántartási eljárásában a közjegyző által készített közokiratba foglalt jogokat és jogi jelentőségű tényeket a földhivatal a közokirat alapján jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba. Biztonságot jelenthet az ügyfelek számára az is, hogy a közjegyző köteles a felek személyazonosságát a központi nyilvántartásból ellenőrizni, hiteles tulajdoni lap vagy cégkivonat lekérdezésével az aktuális tulajdoni viszonyokról és a képviseleti jogról meggyőződni. A közjegyző, mint független és pártatlan hatósági személy köteles kioktatni a feleket a vonatkozó jogszabályokról, vizsgálni azt, hogy a szerződéskötésnek vannak-e jogi akadályai.
A szükséges dokumentumok a szerződő felek részéről: személyazonosító igazolvány/útlevél/vezetői engedély, lakcímkártya és adókártya, valamint az ingatlan pontos helyrajzi száma és forgalmi értéke.
tags: #eletjaradeki #szerzodes #biztositek #adasa #információk