Az Ajánlati Biztosíték Szerepe Ingatlan Adásvétel Során
Az ingatlan adásvételi szerződéshez vezető első lépés a vételi ajánlat megtétele. Az elmúlt években alapvetően keresleti volt a lakáspiac. Ebben a versenyhelyzetben vált jellemzővé, hogy még azelőtt, hogy adásvételi szerződés aláírására kerülne sor vagy egyáltalán a vevő jogi képviselővel konzultálna, a vevő az eladónak vagy az ingatlan értékesítésében az eladót képviselő ingatlanközvetítő részére pénzt ad át, amit hol foglalónak, hol bánatpénznek neveznek a felek.
A vételi ajánlat az ingatlan-adásvétel egyik legfélreértettebb pontja. Sokan azt hiszik, ez még csak „szándék”, mások meg attól félnek, hogy egy rosszul megírt papírral örökre csapdába kerülnek. Az igazság valahol a kettő között van - és pont ezért érdemes tisztán látni, mit jelent a vételi ajánlat, mikor válik kötelezővé, és mikor lehet belőle komoly probléma.
Ez a cikk nem sablont ad, hanem értelmezést. Mert nem az a veszélyes, amit nem írunk le - hanem az, amit nem értünk, miközben aláírjuk.
Tárgyalási hibák, amelyeket a lakásvásárlóknak el kell kerülniük
Mi az a Vételi Ajánlat?
A vételi ajánlat egy írásos jognyilatkozat, amelyben a vevő rögzíti, hogy egy adott ingatlant meghatározott feltételekkel meg kíván vásárolni. Fontos különbséget tenni három fogalom között:
- Vételi szándéknyilatkozat: Ez inkább tapogatózás. Jelzed, hogy érdekel az ingatlan, de nem vállalsz kötelezettséget.
- Vételi ajánlat: Itt már konkrét feltételek szerepelnek: ár, fizetési mód, határidők. A vevőre nézve kötelező, az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
- Adásvételi szerződés: már az adásvétel létrejöttéhez nagyon közeli állapotként kezel. A későbbi adásvételi szerződés ilyenkor már sokszor „csak” formalizálás.
Ezért különösen fontos: az írásbeliség és a teljes körű elfogadás. Ha az eladó azt mondja: „Elfogadom, de a kiköltözés legyen később”, az nem elfogadás, hanem ellenajánlat.
A Ptk. A fenti példa a valóságban általában egyel több fordulóban zajlik. A helyzet általában úgy néz ki, hogy az ingatlanos az eladó képviseletében eljárva meghirdeti a lakást adott áron, jön az érdeklődő, aki tesz egy ajánlatot egy alacsonyabb áron (tehát itt az ajánlatot nem az eladó teszi, hanem a vevő, mivel az eladó által kínált árnál egy alacsonyabb összeget kínál fel az eladónak).
A vevő ajánlata a fenti leírtak szerint tehát ajánlati kötöttséget keletkeztet, amit az eladó egy további nyilatkozatban elfogadhat. Vételi ajánlat mintával leggyakrabban akkor találkozik a vevő, ha az ingatlan értékesítésében ingatlanközvetítő iroda vesz részt. És itt kezdődnek a komoly problémák. Sajnos a mai ingatlanpiacon a közvetítők nem mindig informálják a feleket a vételi ajánlat ezen jogi természetéről, vagy még gyakrabban nincsenek is tisztában ezen jogintézmény természetével és az abból származó igen komoly kötelezettségekkel. Vételi ajánlat minta alkalmazásakor általában ajánlati biztosíték, foglaló átadására kerül sor.
Ha nem látod át az egészet elejétől a kulcsátadásig, könnyű rosszkor rosszat lépni.Ezért szoktam mindig azt javasolni, hogy fusd át az ingatlan vásárlás menete - gyakorlati útmutató cikket is, mielőtt bármit aláírsz.
Foglaló vagy Előleg?
Ez az egyik leggyakoribb félreértés.
- Foglaló: biztosíték az adásvételre. Ha a vevő lép vissza, elveszítheti. Ha az eladó lép vissza, jellemzően duplán fizet vissza.
- Előleg: a vételár része. Ha az ügylet meghiúsul, visszajár.
A gond ott van, hogy sok papíron rosszul nevezik meg, miközben mindenki mást ért alatta. Ez az a pont, ahol ügyvéd nélkül nem érdemes/szabad dönteni.
Használati Útmutató: Citroën C4 Picasso (2007)
Példa a Különbségre
Tegyük fel:
- Vételár: 80 000 000 Ft
- Átadott összeg: 2 000 000 Ft
| Szenárió | Ha ez Előleg | Ha ez Foglaló |
|---|---|---|
| Vevő visszalép | 2 000 000 Ft visszajár (általában) | 2 000 000 Ft bukó lehet |
| Eladó visszalép | 2 000 000 Ft visszajár (általában) | 4 000 000 Ft visszajárhat (dupla) |
Na és itt jön a „kávé letétele” rész: mindegy, mi van leírva, ha vitás, és a másik fél nem együttműködő, per lesz belőle.
A szándéknyilatkozat inkább tapogatózás, a vételi ajánlat viszont a vevőre nézve kötelező lehet az ajánlati kötöttség idejéig. A gyakorlatban sokan így csinálják, de baj esetén a szóban elfogadás könnyen „nem bizonyítható”. Attól függ, mit akarsz biztosítani. A foglaló „szankciós” jellegű (bukhatod vagy duplán járhat vissza), az előleg inkább „részfizetés” jellegű és általában visszajár, ha borul az ügylet.
Nem kötelező „minden helyzetben”, de erősíti a komolyságot, gyorsítja a döntést, és versenyhelyzetben előnyt ad.
Az Ajánlati Biztosíték
Amennyiben ingatlanközvetítő is segédkezett az értékesítés során, a foglaló és mértéke további jelentőséggel bír, ugyanis az ingatlanközvetítő - érthető módon - az első vételárrészletből szeretné megkapni a jutalékát. Ingatlanközvetítőkkel kapcsolatosan említést kell tenni az úgynevezett ajánlati biztosítékról is, ami szintén hasonló célt szolgál, mint a foglaló, anélkül, hogy erre vonatkozóan lenne bármilyen törvényi szabályozás.
Szivargyújtó biztosíték csere Octavia
Ezt a fajta biztosítékot az ingatlanközvetítők alakították ki, azzal a lényegi különbséggel, hogy ezt maguknál tartják az ügylet sikeres lezárásáig, ezzel még inkább megerősítve saját helyzetüket. Az ajánlati biztosíték szabályozatlanságára tekintettel, érdemes nagyon körültekintően eljárni, ha a vevő beleegyezik, hogy ilyen jogcímen pénzt ad át a közvetítőnek. Ennek leghatékonyabb módszere, ha az ajánlati biztosíték tulajdonságai részletesen le vannak fektetve a felek közötti megállapodásban.
Célszerű külön megállapodást kötni az ajánlati biztosítékra, amiben az arra vonatkozó szabályok, hogy mikor kerül átadásra az eladó részére, abból mikor és milyen módon kaphatja meg a jutalékát az ingatlanközvetítő és számos ehhez hasonló szabály részletes kidolgozása mind a vevő, mind az eladó érdekeit szolgálja.
A Jó Szerződés
Az adásvételi szerződés szerkesztése során a jogszabályok betartása mellett, az ügyvédnek mindkét fél érdekeit szem előtt kell tartani, annak ellenére, hogy a vevő fizeti az ügyvéd megbízási díját. A viták és félreértések elkerülése véget is célszerű olyan szerződési feltételekben megállapodni, melyet mindkét fél észszerűnek, teljesíthetőnek tart és egyik fél helyzetét sem nehezíti el.
Egy olyan adásvételi szerződés, melyben a felek jogai és kötelezettségei egyensúlyban vannak, mind az eladó, mind a vevő számára garanciát jelenthet arra, hogy elképzeléseik szerint fog teljesülni az üzlet. Mindehhez a jogszabályokat és a kialakult gyakorlatot jól ismerő, felkészült ügyvéd közreműködése szükséges, aki, ha megfelelően körbe tudja bástyázni mindkét fél jogos érdekeit, azzal csak erősíteni tudja az üzlet maradéktalan sikerességéhez nélkülözhetetlen kölcsönös bizalmat.
tags: #ajánlati #biztosíték #adásvétel