Az Adásvételi Előszerződés: Jogkövetkezmények és Gyakorlati Tudnivalók
Szinte az összes szerződéses kapcsolatban szóba jöhet előszerződés megkötése. Azonban ez nem minden esetben szükséges és indokolt. Az előszerződés alapján tehát a feleket még nem illetik meg azok a jogok és nem terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a később megkötendő szerződésből fognak származni. Az ilyen szerződés célja, hogy a felek a későbbi szerződéskötésre vállaljanak kötelezettséget. Így az előszerződésből elsősorban az a kötelezettsége származik a feleknek, hogy utóbb egymással szerződést kössenek.
Az Előszerződés Jogi Alapja és Célja
Az előszerződést a Polgári Törvénykönyv 6:73. §-a szabályozza. Lényege, hogy a felek még nem a végleges szerződést kötik meg, hanem abban állapodnak meg, hogy később egymással szerződést fognak kötni.
Az előszerződés funkciójából következik, hogy olyan esetben célszerű kötni, amikor a felek valamelyikénél vagy egyiküknél sem állnak fenn aktuálisan a végleges szerződés megkötésének feltételei, vagy pedig valamely okból ingatlanügyleteknél gyakori, amikor a felek már rögzíteni akarják a vételi szándékot, a vételárat és a főbb feltételeket, de a végleges adásvételi szerződés megkötésének még akadálya van.
Ilyen akadály lehet például, ha a vevő még hitelbírálatra vár, az eladónak még tehermentesítenie kell az ingatlant, folyamatban van egy hagyatéki eljárás, vagy az eladónak az 5 éven belül vett ingatlan eladása miatt félő, hogy SZJA fizetési kötelezettsége keletkezik.
Mitől lesz előszerződés, amit aláírunk?
A Ptk. szerint előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek két dologban megállapodnak:
- későbbi időpontban szerződést kötnek egymással;
- előre rögzítik a későbbi szerződés lényeges feltételeit.
Persze a felek adatai, sőt az aláírásuk is szükséges. A Kúria Gfv.VI.30.146/2024/14. számú döntésében foglalt egyik legfontosabb üzenet, hogy a bíróság nem fogja automatikusan előszerződésként kezelni azokat a helyzeteket, ahol a felek között valamilyen üzleti, jogszabályi vagy együttműködési elvárás merül fel - hiába vonatkoznak ezek a jövőre.
Az előszerződéshez ugyanis két dolog kell:
- a felek kifejezett megállapodása arról, hogy később szerződést kötnek;
- a későbbi szerződés lényeges feltételeinek meghatározása.
Ha ezek hiányoznak, akkor a Ptk. 6:73. §-ára hivatkozás nem fog működni. A bíróság nem fog „kitalálni” egy későbbi szerződést csak azért, mert az egyik fél szerint a másiknak együtt kellett volna működnie.
Az Előszerződés Lényeges Tartalmi Elemei
Lényeges feltételeknek kell tekinteni minden olyan feltételt, amely nélkül jogszabály alapján a szerződés nem jöhet létre. Például adásvételi előszerződés esetén minimálisan a szerződő felek (eladó/vevő) megjelölése, a szerződés tárgyának meghatározása, valamint a vételár meghatározása, de legalább a vételár meghatározásának módjában való megegyezés.
A jogszabályból következő lényeges feltételeken túl meg kell állapodni minden olyan feltételben, amelyet a felek bármelyike lényegesnek minősített. Ennek feltétele, hogy az érintett fél egyértelműen kifejezésre juttassa, hogy az adott kérdésben való megállapodást lényeges feltételnek tekinti, amelynek hiányában a szerződést nem kívánja megkötni.
Adásvételi szerződés minta (autóalkatrész)
Ingatlan adásvétel esetén a lényeges feltételek közé tartozik még az ingatlan pontos megjelölése (helyrajzi szám), a felek személye, a vételár, a fizetés módja és határideje, valamint az, hogy milyen feltételek mellett kell majd a végleges adásvételi szerződést megkötni.
Az ingatlant elég lehet csak címmel megjelölni, de a legbiztonságosabb az, ha az előszerződés tartalmazza a helyrajzi számot is. Az előszerződésnek tartalmaznia kell a vételárat. Nem elég annyit írni, hogy „a felek később megállapodnak a vételárban”. Az előszerződés tartalmazza, hogy a felek legkésőbb mikor kötelesek megkötni a végleges adásvételi szerződést. Nem szerencsés nyitva hagyni a határidőt, mert később vita lehet abból, ki van késedelemben.
Ingatlan Előszerződés Minta: Tartalmi Elemek
| Lényeges Feltétel | Részletes Leírás |
|---|---|
| Szerződő felek | Eladó és vevő pontos megjelölése (név, adatok). A szerződésben pontosan szerepelnie kell, hogy ki az eladó és ki a vevő. Célszerű, ha nem csak a név szerepel. |
| Szerződés tárgya | Az ingatlan pontos megjelölése, pl. helyrajzi szám, cím. |
| Vételár | A vételár pontos összege, vagy annak meghatározásának módja. |
| Fizetés módja és határideje | Részletezni kell, hogy mikor és hogyan történik a vételár kifizetése. |
| Végleges szerződés feltételei | Milyen feltételek mellett (pl. hitelbírálat, tehermentesítés) és mikor kell megkötni a végleges adásvételi szerződést, határidővel. |
| Aláírás | A felek aláírása. |
Ezen felül érdemes még szabályozni a következőket:
- kinek a felhívására kell megkötni a végleges szerződést;
- ki küldi meg a végleges szerződés tervezetét;
- mennyi idő van a tervezet véleményezésére;
- milyen esetben minősül valamelyik fél késedelemben lévőnek;
- mi lesz a foglalóval, ha a vevő nem kap hitelt;
- hogyan kell póthatáridőt tűzni;
- mi történik, ha a végleges szerződés tervezete eltér az előszerződéstől;
- milyen következménye van annak, ha az eladó időközben másnak adja el az ingatlant;
- hogyan kell elszámolni a kötbért, az előleget és az esetleges károkat.
Az Előszerződés Formai Követelményei
Ha például a jogszabály vagy a felek úgy rendelkeznek, hogy a szerződést írásban kell megkötni ahhoz, hogy érvényes legyen, akkor az e szerződés megkötésére vonatkozó előszerződést is csak írásban lehet érvényesen megkötni. Például ingatlan adásvételi szerződést érvényesen írásban lehet kötni, ezért az ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés is csak írásban köthető. Ugyanez igaz a lakásbérleti szerződésre is.
A Ptk. kimondja, hogy az előszerződést a későbbi szerződésre előírt alakban kell megkötni. Ingatlan adásvétel esetén ez különösen fontos, mert az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést írásba kell foglalni, és a földhivatali bejegyzéshez ügyvédi ellenjegyzésre vagy közokiratra van szükség.
Fontos Tudnivalók: 2010 Júliusi Szerződés
Azonban érdemes tudni, hogy az ingatlan adásvételi szerződés érvényességének nem feltétele az ügyvéd (vagy jogtanácsos) általi ellenjegyzés vagy a közjegyzői okiratba foglalás, ezért az előszerződést a felek egyszerű magánokiratba foglalással is megköthetik.
Miért Erősebb az Előszerződés, Mint egy Egyszerű Szándéknyilatkozat?
Az előszerződéssel a felek kötelezettséget vállalnak a későbbi szerződéskötésre. A szándéknyilatkozattal szemben az előszerződés nem puszta udvariassági nyilatkozat. Ha az egyik fél később mégsem akarja megkötni a végleges szerződést, a másik fél bírósághoz fordulhat.
A Ptk. 6:73. § (1) bekezdése alapján a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja az előszerződésben rögzített feltételek szerint. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az előszerződés komoly jogi kötöttséget jelent. Aki aláírja, nem számolhat azzal, hogy később egyszerűen, következmények nélkül meggondolja magát.
Üzleti jog: Mi az a szándéknyilatkozat?
Az Előszerződés Megszegésének Következményei
Ha a felek valamelyike megtagadja az előszerződés alapján kötendő szerződés megkötését, akkor ez szerződésszegésnek minősül. A szerződéskötést pedig a másik fél bírósági úton is kikényszerítheti.
Érdemes szem előtt tartani, hogy az előszerződés alapján nem tehető bejegyzés a közhiteles nyilvántartásokba, például az ingatlan-nyilvántartásba sem. Ezért külső szemlélő számára nem lesz megállapítható, hogy az adott dologra, ingatlanra előszerződést kötöttek. Így előfordulhat, hogy az előszerződést aláíró fél úgy szegi meg az előszerződést, hogy másik személlyel szerződik az előszerződést aláíró személy helyett. Ez nyilván szerződésszegésnek minősül és végső esetben a kárvallott fél követelheti a szerződésszegésből eredő kárának megtérítését.
Mikor lehet megtagadni az előszerződés után a szerződés megkötését?
Az előszerződés alapján való szerződéskötést jogszerűen csak szűk körben lehet megtagadni. A Ptk. 6:73. § (3) bek. alapján a végszerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy
- az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
- a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
- a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
- a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.
Vagyis nem lehet egyszerűen arra hivatkozni, hogy „már nem éri meg”, „közben találtam jobb vevőt”, vagy „meggondoltam magam”. A Ptk. tehát igen szigorú feltételekhez köti a szerződéskötés megtagadását.
A Végleges Szerződés Tervezete Nem Térhet El az Előszerződéstől
Ha az eladó, vagy a vevő ügyvédje az előszerződést követő végszerződés kapcsán olyan tervezetet küld, amely az előszerződéstől eltérő, a másik félre hátrányos feltételeket tartalmaz, akkor a fél észrevételei nem feltétlenül minősülnek szerződésszegésnek. Egyik fél sem köteles elfogadni egy olyan végleges szerződéstervezetet, amely eltér az előszerződéstől.
A Foglaló Jogkövetkezményei az Előszerződésben
Az ingatlan előszerződés egyik legfontosabb pontja, hogy a vevő által átadott pénz foglaló vagy előleg. A foglaló azt biztosítja, hogy a felek a későbbiekben (az előszerződés megkötése után) megkötik a végleges adásvételi szerződést - méghozzá az előszerződésben a vállalt feltételekkel. Ha bárki el szeretne térni az aláírt előszerződésben foglaltaktól, akkor a másik fél megtagadhatja az együttműködést és bíróságtól perben kérheti, hogy ítéletével pótolja a "másik fél aláírását" a végszerződésen.
A gyakorlatban ez tipikusan akkor okoz problémát, amikor a vevő hitelből vásárol, de a szerződés nem rendezi egyértelműen, mi történik hitel elutasítása esetén. A bank döntése alapvetően a vevő érdekkörébe esik - nem ritka, hogy több millió forintos foglaló egyszerűen elveszik.
A foglaló kikötése az előszerződésben azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda), vagyis hogy a végleges adásvételi szerződést megkötik. Ezzel szemben a végszerződésben a foglaló már az adásvétel teljesítését biztosítja. Adásvételi szándéknyilatkozat mellé foglaló nem adható.
Előszerződéssel kerülhet a foglaló ügyvédi letétbe?
Igen, de ez ügyvédi pénzletét drága, így elég ritka megoldás. Ennek ellenére van olyan vevő, aki biztonságosabbnak érzi, ha a foglaló nem közvetlenül az eladóhoz kerül, hanem ügyvédi letétbe.
A konstrukció lényege:
- Ha létrejön a végleges szerződés → az ügyvéd kiadja az eladónak.
- Ha meghiúsul → a letéti szerződés alapján jogosult fél kapja vissza.
A letét legnagyobb előnye, hogy ha a foglaló a vevőnek jár, az biztosan visszakapja - nem kell külön pereskednie a pénzéért.
Új Építésű Ingatlanok és az Előszerződés Ereje
A Kúria Pfv.V.20.170/2025/5. számú döntése kifejezetten hasznos az újépítésű ingatlan adásvételi előszerződések megértéséhez. Az ügyben a vevő és az eladó egy még építés alatt álló társasházi lakásra kötött előszerződést. A vételár 30.650.000 Ft volt, ebből a vevő 20.000.000 Ft-ot fizetett meg, amelyből 3.065.000 Ft foglalónak minősült. Az eladó vállalta, hogy a lakást meghatározott határidőig kulcsrakész állapotban átadja, késedelem esetére pedig napi 3.000 Ft kötbért kötöttek ki.
A vita abból alakult ki, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötése elhúzódott. Az eladó olyan szerződéstervezetet küldött, amely több ponton eltért az előszerződéstől: például a kötbért 600.000 Ft-ban maximalizálta, a járványhelyzetet vis majorként kezelte, és új birtokbaadási időpontot jelölt meg. A vevő ezt nem fogadta el, hanem észrevételeket tett. Később az eladó arra hivatkozott, hogy a vevő akadályozza a végleges szerződés megkötését, majd megtagadta a szerződéskötést, elállt az előszerződéstől, és az ingatlant másnak adta el.
A döntés egyik legfontosabb tanulsága, hogy az előszerződés valódi jogi kötöttséget jelent. Ha a felek az előszerződésben meghatározták a későbbi adásvételi szerződés lényeges feltételeit, akkor egyik fél sem térhet el egyoldalúan ezektől a feltételektől. Ez különösen fontos új építésű ingatlanoknál, ahol az előszerződés és a végleges szerződés között hónapok vagy akár évek is eltelhetnek. Az eladó ilyenkor nem írhatja át utólag a vevő hátrányára a kötbérre, birtokbaadásra, vételárra vagy határidőkre vonatkozó szabályokat csak azért, mert a projekt közben megdrágult, elhúzódott vagy kényelmetlenné vált.
tags: #adasveteli #eloszerzodes #minta #otp #lizing