Mi történik, ha meghiúsul az ingatlan adásvétel? A vételi biztosíték szerepe
Egyre elterjedtebb az elmúlt években az ingatlan piacon a vételi ajánlat. Ha sikerült megtalálnia a megfelelő ingatlant, egy jól megfogalmazott vételi ajánlat garantálhatja, hogy a tulajdonos a jövőben Önnel köt majd adásvételt. Hogyan járjunk el, ha az adásvételi szerződés aláírása előtt még néhány teendő hátravan, de a felek szeretnék biztosítani, hogy egymással fognak szerződést kötni? Mit lehet tenni ez esetben?
Ebben a cikkben körbejárjuk a vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat és a foglaló kérdéseit, különös tekintettel arra, hogy mi történik akkor, ha az adásvétel meghiúsul.
Mi az a vételi ajánlat és hogyan kapcsolódik a vételi szándéknyilatkozathoz?
A vételi ajánlat lényegében egy jogi kötőerővel bíró vételi szándéknyilatkozat. Mivel jogi kötőerővel bír, a vételi ajánlatot a Polgári Törvénykönyv definiálja is: aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot (azaz ajánlatot) tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja, ez az ún. ajánlati kötöttséd ideje.
A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza:
- a felek megjelölését
- az ingatlant
- az adásvételi szándékra utalást
- és a vételárat.
Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot - szintén - írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre. Persze ügyvédi ellenjegyzés nélkül egy ilyen okirat önmagában nem alkalmas arra, hogy az alapján a vevő tulajdont is szerezzen. Ha azonban az egyik fél (a másik akarata ellenére) visszalép a vételi ajánlattól, akkor az ügylethez ragaszkodó fél polgári perben akár követelheti is, hogy a bíróság pótolja a hiányosságokat!
A vételi szándéknyilatkozat lényegében egy írásos jelzés az eladónak, hogy a vevő az eladósorba került ingatlan iránt komolyan érdeklődik. A dokumentum előnyei közé tartozik (a vételi ajánlattal szemben!), hogy egy egyszerű szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem bír.
A nyilatkozat sokszor kitér az adásvételi szerződés tipikus feltételeire is, mint pl. vételárra, fizetési feltételekre, a kiköltözésre, a terhekre, a plusz garázzsal, tárolóval, kerthasználattal, stb. kapcsolatos vételi szándékra is.
Mit kockáztat az eladó a szándéknyilatkozat elfogadásával?
FONTOS TUDNI! A vételi ajánlat eladó általi elfogadása a Ptk. 6:69. §-a alapján adásvételi szerződést hoz létre! Az eladó számára az a fő kockázat, hogy egy vevői szándéknyilatkozat elfogadásával - még tényleges adásvétel nélkül is - olyan joghatás keletkezhet, amely alapján az ingatlanközvetítő jutalékra jogosult.
Milyen kötöttségekkel jár a vételi ajánlat?
Ha az ajánlattevő írásban vételi ajánlatot tesz, abban egyértelműen kifejezésre kell juttatnia az adásvételi szerződés megkötésére irányuló szándékát. A hatályossá vált ajánlat nem vonható vissza, ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan. Amennyiben a visszavonás meghiúsul, abban az esetben a vételi ajánlatban foglaltak kötik az ajánlattevőt, mely bírósági úton is kikényszeríthető.
Fontos! Amennyiben a visszavonás meghiúsul, abban az esetben a vételi ajánlatban foglaltak kötik az ajánlattevőt, mely bírósági úton is kikényszeríthető.
A folyamat úgy néz ki, hogy a jogban jártas szakember az ajánlattevő személyazonosságát ellenőrzi, megszerkeszti az egyedi jogügyletre szabott okiratot.
Mire figyeljünk vevőként?
Már a vételi ajánlat aláírása előtt látni kell a friss tulajdoni lapot, javasolt megtekinteni társasház esetén a társasházi alapító okiratot, szervezeti- működési szabályzatot. Erre különösen figyelni kell, mert a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlat jogilag előszerződésnek minősül. Így, ha az ajánlattevő nem a vállaltak szerint fizet, akkor a szerződés meghiúsulásért felelős.
Mindenképpen fontosnak tartom, hogy vásárlóként lehetőleg ne elégedjünk meg az eladó, vagy az őt képviselő ingatlanközvetítő vételi ajánlat mintájával. Azonban, az ingatlan vételi ajánlattételnél kötelezően előírt az írásbeliség, illetve a felmerülő egyéb jogi kérdések tisztázása végett már a kezdetektől célszerű ingatlan ügyvéd segítségét igénybe venni.
Jellemzően mintát azok vesznek igénybe, akik a költségeket szeretnék csökkenteni.
Ha ingatlanközvető bevonásával vásárol, gyakran előfordul, hogy a vételi ajánlat aláírását javasolják.
Mire figyeljünk a kivont jármű adásvételénél?
Milyen rizikói vannak, ha mintát használunk?
Egy hiányos, nem kellően részletezett vételi ajánlattal azt kockáztatja a vevő, hogy annak elfogadásával közte és az eladó között adásvételi szerződés jön létre. Joggal teszi fel az olvasó a kérdést, hogy ez miért probléma, hiszen eleve az adásvétel a felek célja!
Abban az esetben, ha végül a felek mégsem tudnak megegyezni pl. bankhitel felvétele esetén a vételár fizetési határidejében, a kiköltözés időpontjában, abban, hogy a vételárba a "kötelezően megvásárolandó garázs" beletartozik-e, leszerelhető-e a konyhabútor, ki viselje a milliós tételű, 2 hónap múlva esedékes társasházi pótbefizetés összegét, akkor a szűkszavú adásvételi szerződéssel előnyösebb helyzetbe kerülő fél bármikor kérheti a bíróságtól, hogy az állapítsa meg: az adásvétel létrejött!
A fenti példákra mind sor került már az ügyvédi praxisomban - emiatt én magam mindig azt javaslom, hogy jogi kötőerővel bíró ajánlatot, vagy ügyvédi segítséggel, vagy sehogy ne tegyenek a vevők!
Az ingatlanvásárlás menete - Teljeskörű útmutató
Vételi ajánlat foglalóval
A vételi ajánlatot ugyan nem szükséges, de célszerű foglalós megállapodással megerősíteni. A foglaló a jogügyletek számottevő részében az ingatlan megállapodott vételárának 10%-a, de ettől a felek bármely irányban eltérhetnek.
A túlzott mértékű foglalót jogvita esetén a bíróság mérsékelheti.
A foglaló is szerződésnek minősül?
A foglaló nem szerződés, hanem egy kölcsönös anyagi biztosíték mind az eladó, mind a vevő részéről.
Mennyi a foglaló jellemző mértéke?
A foglaló mértékére azt szoktuk mondani, hogy általában a vételár 10%-a - ez azonban inkább egy hagyomány, vagy megszokás, és a pontos százalék változhat az adott ingatlan adásvételi szerződésben foglaltak szerint. Az elmúlt években ráadásul hatalmasat emelkedtek az ingatlanárak - éppen ezért sokan (érthetően) féltik az önerejüket és főleg nagy értékű ingatlanok esetén újabban sokkal inkább az a jellemző, hogy a vételár kisebb %-át kitevő, 1-3 millió forint közötti összeg, maximum 5 millió forint kerül foglalóként átadásra.
Fontos, hogy a foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok igen egyszerűek:
- Ha az ingatlan adásvételi szerződést teljesítik, a vételár tartozás az átadott pénz összegével csökken - azaz a foglaló beleszámít a vételárba.
- Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglalóként átadott összeg visszajár.
- A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Mi történik, ha meghiúsul a vételi ajánlat?
Erre különösen figyelni kell, mert a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlat jogilag előszerződésnek minősül. Így, ha az ajánlattevő nem a vállaltak szerint fizet, akkor a szerződés meghiúsulásért felelős.
Ha meghiúsul a vételi ajánlat minta aláírása révén létrejött adásvételi szerződés, komoly vita tárgyát képezi, hogy mi legyen a sorsa az ingatlanközvetítő vagy az eladó részére átadott több százezer, esetleg millió forint sorsának.
Elállhat-e a vevő és visszakövetelhető-e a foglaló ha a tulajdoni lap rendezetlen volta miatt utasították el a vevő hitelkérelmét?
A fenti kérdéseket rendező szabályok kidolgozásának még a legegyüttműködőbb eladó-vevő páros esetében is helye van, mivel ha valamilyen okból mégis meghiúsul az ügylet, akár csak egy vételárrészlet visszakövetelése is komoly problémába ütközhet.
A meghiúsulásért felelős személy az, akinek az érdekkörében felmerült okból hiúsult meg a szerződés. Például az eladó érdekkörében felmerülő ok, ha talált egy másik vevőt aki hajlandó többet fizetni az ingatlanjáért és ezért a korábbi vevővel kötött szerződéstől visszalép.
Fontos tudni, hogy a foglaló nem csak első vételárrészletként funkcionál, hanem a szerződés meghiúsulására vonatkozóan „büntető-pénzösszegként” is van szerepe: a meghiúsulásért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Vitás lehet bizonyos esetekben, hogy kinek az érdekkörében merült fel az adott meghiúsulási ok, valamint a felek úgy is megállapodhatnak, hogy külön nevesítenek egyes meghiúsulási okokat (pl. amikor vevő nem kap hitelt, vagy pl. ha az eladó vállalja az ingatlan felújítását, de az nem teljesül - csak a felek és az ügyvéd kreativitása szab határt az ilyen okok nevesítésének) és úgy rendelkeznek, hogy ezekben az esetekben a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, így meghiúsulás esetén a foglaló egyszeresen - és egyszerűen - visszajár.
A felek minél több ilyen meghiúsulási okot nevesítenek a szerződésükben, annál biztosabb, hogy egy esetleges meghiúsulás esetén nem kell hosszas pereskedés során bizonyítaniuk saját igazukat, hanem a megállapodásuk megnyugtatóan rendezi a felelősségi kérdéseket ilyen esetekre.
Tipikus esetek és a foglaló sorsa
| Eset | Kinek jár vissza a foglaló? |
|---|---|
| Eladó eláll, mert jobb ajánlatot kapott | A foglaló kétszeresen visszajár a vevőnek |
| Vevő eláll, mert meggondolta magát | A foglaló az eladónál marad |
| Vevő nem kap hitelt, nem tudja kifizetni a vételárat | A foglaló visszajár a vevőnek (kivéve, ha szerződésben másként állapodtak meg). |
| Ingatlant elmossa az árvíz | A foglaló egyszeresen visszajár a vevőnek |
| Az eladó késlekedik az ingatlan tehermentesítésével, de részben azért, mert a vevő sem fizet időben | A foglaló egyszeresen visszajár a vevőnek - de a szerződés eltérően is rögzítheti a felelősségi köröket |
| A vevő meghal a szerződéskötés után | Az örökösök teljesíthetik a szerződést, ennek elmaradásáért felelősek. |
tags: #adásvétel #meghiúsulása #vételi #biztosíték